iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lyneborggade 1, 2. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.550.000 kr.
73.387 kr/m²
Vores estimat
4.304.438 kr.
69.426 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-245.562 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 65.627 · median 69.518 · P90 83.617 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·105 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1903✓Sol 82✓2. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.426 kr/m² × 62 m² = 4.304.438 kr.
Lyneborggade 1, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
4.550.000 kr.
Dage på markedet
105d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.696 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.304.438 kr.
69.426 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.579.150 kr.
73.857 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.357.229 kr.
70.278 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.3874.550.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.4264.304.438 kr.-5.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.6274.068.858 kr.-10.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.5184.310.127 kr.-5.3 %8 comps inden for 1 km, median 428 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9083.6175.184.280 kr.+13.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3551.200.000 kr.-73.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.2%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år80.784 kr.
Salgspris4.304.438 kr.
Profit (1 års hold)-193.928 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år118.728 kr.
Salgspris4.476.616 kr.
Profit (1 års hold)16.194 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år278.218 kr.
Salgspris4.941.495 kr.
Profit (1 års hold)640.563 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-45.696 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.218 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.550.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.300 kr.
= Tx-omkostning29.150 kr.
+ Tilbudspris4.550.000 kr.
= Total investeret4.579.150 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.304.438 kr.
− Investeret-4.579.150 kr.
= Spread-274.712 kr.
÷ Investeret÷ 4.579.150 kr.
= Alpha-6.0%

Mægler

kr/m² (udbud)73.387 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-06-11normal
1.350.000 kr.21.774 kr./m²
2007-06-29normal
1.625.000 kr.26.210 kr./m²
1996-08-11normal
250.920 kr.4.047 kr./m²
1993-01-29auction
343.089 kr.5.534 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.350.000 kr.2013-06-11 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og delevenlig lejlighed med altan

På attraktive Lyneborggade midt på Amagerbro finder du denne indbydende og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 62 m². Her får du en bolig, der kombinerer klassisk københavnercharme med moderne komfort og en planløsning, der fungerer lige godt til singlen, parret eller som delelejlighed. Lejligheden fremstår lys og indbydende med smukke plankegulve, store vinduespartier og en behagelig atmosfære i alle rum. Hjertet i boligen er den rummelige stue med plads til både spiseafdeling og sofaarrange