← Tilbage til on-market
Lyneborggade 1, 2. th
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.1%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 82✓2. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.112 kr/m² × 62 m² = 4.346.971 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
4.550.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.696 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.346.971 kr.
70.112 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.579.150 kr.
73.857 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.399.508 kr.
70.960 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.550.000 kr.
73.387 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.346.971 kr.
70.112 kr./m²
-4.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
19.355 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år80.784 kr.
Salgspris4.346.971 kr.
Profit (1 års hold)-151.395 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.5%
α (alpha)-5.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år118.728 kr.
Salgspris4.651.259 kr.
Profit (1 års hold)190.837 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.8%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år278.218 kr.
Salgspris4.990.323 kr.
Profit (1 års hold)689.390 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-45.696 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.218 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.550.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.300 kr.
= Tx-omkostning29.150 kr.
+ Tilbudspris4.550.000 kr.
= Total investeret4.579.150 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.346.971 kr.
− Investeret-4.579.150 kr.
= Spread-232.179 kr.
÷ Investeret÷ 4.579.150 kr.
= Alpha-5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)73.387 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-06-11normal
1.350.000 kr.21.774 kr./m²
2007-06-29normal
1.625.000 kr.26.210 kr./m²
1996-08-11normal
250.920 kr.4.047 kr./m²
1993-01-29auction
343.089 kr.5.534 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.350.000 kr.2013-06-11 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig lejlighed med altan
På attraktive Lyneborggade midt på Amagerbro finder du denne indbydende og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 62 m². Her får du en bolig, der kombinerer klassisk københavnercharme med moderne komfort og en planløsning, der fungerer lige godt til singlen, parret eller som delelejlighed. Lejligheden fremstår lys og indbydende med smukke plankegulve, store vinduespartier og en behagelig atmosfære i alle rum. Hjertet i boligen er den rummelige stue med plads til både spiseafdeling og sofaarrange