← Tilbage til on-market
Rosenvængets Hovedvej 22, 2. tv
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
4.995.000 kr.
94.245 kr/m²
Vores estimat
4.781.827 kr.
90.223 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.3 %
-213.173 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.9 %
Comp-engineP10 71.335 · median 83.062 · P90 93.915 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.9%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.223 kr/m² × 53 m² = 4.781.827 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.972 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.781.827 kr.
90.223 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
94.846 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.826.248 kr.
91.061 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.245 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.223 | 4.781.827 kr. | -4.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.335 | 3.780.730 kr. | -24.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.062 | 4.402.277 kr. | -11.9 % | 8 comps samme postnummer, median 651 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.915 | 4.977.487 kr. | -0.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.698 | 1.150.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.4%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år75.228 kr.
Salgspris4.781.827 kr.
Profit (1 års hold)-169.765 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år113.388 kr.
Salgspris4.973.100 kr.
Profit (1 års hold)59.668 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år183.081 kr.
Salgspris5.489.537 kr.
Profit (1 års hold)645.799 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-51.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.228 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.081 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.781.827 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-244.993 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-4.9%
Mægler
kr/m² (udbud)94.245 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-01family
2.500.000 kr.47.170 kr./m²
2019-01-02normal
2.600.000 kr.49.057 kr./m²
2016-10-25family
2.700.000 kr.50.943 kr./m²
2016-01-26normal
2.700.000 kr.50.943 kr./m²
2006-04-23normal
1.920.000 kr.36.226 kr./m²
2005-06-18family
807.500 kr.15.236 kr./m²
1996-08-09normal
339.000 kr.6.396 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2019-01-02 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ekstraordinær 2v'er på Østerbros bedste adresse?
Ekstraordinær 2-værelses lejlighed med sublim beliggenhed i Rosenvængetkvarteret. Midt i Danmarks ældste villakvarter danner grønne omgivelser rammen om hverdagen på en af Østerbros mest attraktive adresser. Her får du 53 veludnyttede m² i en lys og indbydende lejlighed med skøn udsigt over det hyggelige gårdmiljø.Lejligheden er gennemlyst med et fantastisk lysindfald og byder på en sjælden grad af ro og privatliv, da der er god afstand til de omkringliggende ejendomme, ligesom der ikke er nogen