Udbudspris
11.495.000 kr.
95.000 kr/m²
Vores estimat
10.526.125 kr.
86.993 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.4 %
-968.875 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.0 %
Comp-engineP10 66.137 · median 76.675 · P90 100.756 kr/m²6 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -9.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 25.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -9.0%✗121 m² for stor!Comps usikre (6)✓Sol 95✓Klassisk 1802✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.993 kr/m² × 121 m² = 10.526.125 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
121 m²
Værelser
3
Byggeår
1802
Udbudspris
11.495.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.560 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.526.125 kr.
86.993 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.565.820 kr.
95.585 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.691.009 kr.
88.355 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.000 | 11.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.993 | 10.526.125 kr. | -8.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.137 | 8.002.564 kr. | -30.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.675 | 9.277.714 kr. | -19.3 % | 6 comps inden for 1 km, median 402 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.756 | 12.191.498 kr. | +6.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.620 | 3.100.000 kr. | -73.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.0%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år230.880 kr.
Salgspris10.526.125 kr.
Profit (1 års hold)-808.815 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-9.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år326.712 kr.
Salgspris10.947.170 kr.
Profit (1 års hold)-291.938 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år326.736 kr.
Salgspris12.083.992 kr.
Profit (1 års hold)844.908 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (121) × 12 mdr
= Langtidsleje/år319.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)415.272 kr.
− Ejerudgifter/år-88.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)230.880 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)326.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.736 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+68.970 kr.
= Tx-omkostning70.820 kr.
+ Tilbudspris11.495.000 kr.
= Total investeret11.565.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.526.125 kr.
− Investeret-11.565.820 kr.
= Spread-1.039.695 kr.
÷ Investeret÷ 11.565.820 kr.
= Alpha-9.0%
Mægler
kr/m² (udbud)95.000 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-29normal
7.350.000 kr.60.744 kr./m²
2017-10-26normal
5.717.500 kr.47.252 kr./m²
2013-07-30normal
3.500.000 kr.28.926 kr./m²
2007-09-27normal
42.409.612 kr.350.493 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.350.000 kr.2024-10-29 · 2 år siden
Udbudspris implicerer25.1% pa
FMV implicerer19.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nænsomt restaureret lejlighed i fredet ejendom midt i Frederiksstaden
Nænsomt restaureret lejlighed i fredet ejendom midt i FrederiksstadenPå 2. sal i en smuk, fredet ejendom fra 1802 finder du denne store og stemningsfulde 3-værelses lejlighed, som er nænsomt restaureret med stor respekt for boligens historie. Og netop istandsættelsen fortjener lidt ekstra opmærksomhed. For en stor del af arbejdet ligger i de detaljer, man måske ikke bemærker ved første øjekast, men som tilsammen gør en markant forskel for oplevelsen af boligen.Der er lagt utallige timer i at bri