Udbudspris
6.495.000 kr.
90.208 kr/m²
Vores estimat
6.694.043 kr.
92.973 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.1 %
+199.043 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.4 %
Comp-engineP10 70.543 · median 81.036 · P90 91.770 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -10%!α +2.4%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 90✓2. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.973 kr/m² × 72 m² = 6.694.043 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.148 kr./år
Alpha
2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.694.043 kr.
92.973 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
90.775 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.748.077 kr.
93.723 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.208 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.973 | 6.694.043 kr. | +3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.543 | 5.079.082 kr. | -21.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.036 | 5.834.564 kr. | -10.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 174 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.770 | 6.607.443 kr. | +1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.056 | 1.300.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.9%
α (alpha)2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år96.372 kr.
Salgspris6.694.043 kr.
Profit (1 års hold)254.595 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år143.028 kr.
Salgspris6.961.805 kr.
Profit (1 års hold)569.013 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.0%
α (alpha)2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år249.520 kr.
Salgspris7.684.761 kr.
Profit (1 års hold)1.398.461 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-59.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)143.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.520 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.694.043 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread158.223 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha2.4%
Mægler
kr/m² (udbud)90.208 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-23normal
4.425.000 kr.61.458 kr./m²
2016-01-21normal
2.980.000 kr.41.389 kr./m²
2004-03-20normal
1.125.000 kr.15.625 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.425.000 kr.2021-06-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses lejlighed med smukke detaljer og skøn altan
Velkommen indenfor i en charmerende og velindrettet lejlighed, hvor klassiske detaljer, generøse rum og en skøn altan mod den grønne gård tilsammen skaber nogle virkelig attraktive rammer. Boligen byder på to store værelser, en rummelig stue, separat køkken og en planløsning med mange gode indretningsmuligheder.LEJLIGHED: Fra entréen træder man ind i boligens fordelingsareal, hvorfra der er adgang til badeværelset og videre ind i lejligheden. Badeværelset er kompakt og funktionelt indrettet med