iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rådmand Steins Alle 19, 5. th

2000 Frederiksberg · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·155 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 50.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 2 · 1
Beton 1956!101 m² stor!α +0.3%5. salSol 100AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.935 kr/m² × 101 m² = 6.053.484 kr.
Rådmand Steins Alle 19, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
155d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.396 kr./år
Alpha
0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.053.484 kr.
59.935 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
59.731 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.214.471 kr.
61.529 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.995.000 kr.
59.356 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.053.484 kr.
59.935 kr./m²
+1.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
9.505 kr./m²
-84.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år200.124 kr.
Salgspris6.053.484 kr.
Profit (1 års hold)220.788 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.9%
α (alpha)0.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.6%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år276.480 kr.
Salgspris6.477.228 kr.
Profit (1 års hold)720.888 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år309.096 kr.
Salgspris6.949.400 kr.
Profit (1 års hold)1.225.676 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år254.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)330.876 kr.
− Ejerudgifter/år-54.396 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)276.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)309.096 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.053.484 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread20.664 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)59.356 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-04normal
3.975.000 kr.39.356 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.975.000 kr.2025-05-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer50.8% pa
FMV implicerer52.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot renoveret lejlighed med vestvendt altan

På attraktiv beliggenhed på Rådmandseins Allé udbydes denne indbydende og velindrettede lejlighed på 5. sal. Boligen fremstår lys, moderniseret og indflytningsklar med smukke sildebensgulve, rolige farvetoner og et gennemgående flot lysindfald, der skaber en behagelig og indbydende atmosfære. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue, som nemt rummer både spiseafdeling og sofaarrangement. De store vinduespartier giver et dejligt kig over området og et flot lysindfald det meste af dagen. Fra stuen er der direkte udgang til den vestvendte altan, hvor aftensolen kan nydes i rolige omgivelser med udsigt over nærområdet. Køkkenet er stilrent og funktionelt med hvide elementer, god skabs- og bordplads samt integrerede hårde hvidevarer. Her er rammerne ideelle for både hverdagens madlavning og hyggelige stunder. Lejligheden rummer et stort soveværelse med gode indretningsmuligheder samt et ekstra værelse, der egner sig perfekt som børneværelse, kontor eller gæsteværelse. Planløsningen er veldisponeret og giver en god sammenhæng mellem boligens rum. Badeværelset er elegant renoveret med eksklusive materialer, flot inventar og separat bruseniche. En veldisponeret og attraktiv bolig med altan, udsigt og en eftertragtet beliggenhed tæt på grønne områder, indkøb, caféer og offentlig transport. Kontakt os allerede i dag for yderligere information eller for at booke en fremvisning