Udbudspris
5.999.000 kr.
59.396 kr/m²
Vores estimat
5.402.949 kr.
53.495 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.9 %
-596.051 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.5 %
Comp-engineP10 53.819 · median 56.583 · P90 83.330 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -10.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
- ·Seller CAGR 50.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1956✗α -10.5%!Comps usikre (8)!101 m² stor✓5. sal✓Stand 9/10✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 53.495 kr/m² × 101 m² = 5.402.949 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.999.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.316 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.402.949 kr.
53.495 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.036.844 kr.
59.771 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.568.890 kr.
55.138 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.396 | 5.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 53.495 | 5.402.949 kr. | -9.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.819 | 5.435.714 kr. | -9.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.583 | 5.714.858 kr. | -4.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 93 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.330 | 8.416.352 kr. | +40.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 9.505 | 960.000 kr. | -84.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.2%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-7.2%
Gross rental/år201.204 kr.
Salgspris5.402.949 kr.
Profit (1 års hold)-432.691 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-10.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.6%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år277.560 kr.
Salgspris5.619.067 kr.
Profit (1 års hold)-140.217 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.4%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år310.176 kr.
Salgspris6.202.585 kr.
Profit (1 års hold)475.918 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år254.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)330.876 kr.
− Ejerudgifter/år-53.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)201.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)277.560 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.994 kr.
= Tx-omkostning37.844 kr.
+ Tilbudspris5.999.000 kr.
= Total investeret6.036.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.402.949 kr.
− Investeret-6.036.844 kr.
= Spread-633.895 kr.
÷ Investeret÷ 6.036.844 kr.
= Alpha-10.5%
Mægler
kr/m² (udbud)59.396 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-04normal
3.975.000 kr.39.356 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.975.000 kr.2025-05-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer50.9% pa
FMV implicerer35.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-15.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret 3-værelses med sydvendt altan og fantastisk udsigt
Gennemrenoveret 3-værelses med sydvendt altan og fantastisk udsigtPå 5. sal på Rådmand Steins Allé finder du denne gennemrenoverede og velindrettede lejlighed, hvor der er kræset for både materialer og detaljer. Her får du en indflytningsklar bolig med massivt sildebensparket, to store soveværelser, fantastisk lysindfald og en sydvendt altan – og naturligvis elevator i ejendommen, så turen til 5. sal klares uden besvær.Det nye HTH-køkken er udført i et stilrent design med en smuk bordplade og al