Top-pick score
35/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·115 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -2.9%✓Sol 81✓Klassisk 1780✓2. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.368 kr/m² × 88 m² = 7.424.391 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
88 m²
Værelser
2
Byggeår
1780
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
115d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.200 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.424.391 kr.
84.368 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
86.846 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.548.371 kr.
85.777 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.595.000 kr.
86.307 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.424.391 kr.
84.368 kr./m²
-2.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
12.500 kr./m²
-85.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år171.120 kr.
Salgspris7.424.391 kr.
Profit (1 års hold)-46.909 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-2.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år240.816 kr.
Salgspris7.944.098 kr.
Profit (1 års hold)542.494 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år227.311 kr.
Salgspris8.523.201 kr.
Profit (1 års hold)1.108.092 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år232.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)302.016 kr.
− Ejerudgifter/år-61.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.120 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)240.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.311 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.424.391 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-218.029 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)86.307 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fredelig oase midt i byen – gennemrenoveret baghus med fleksibel planløsning!
Trukket helt tilbage fra byens puls – og alligevel midt i det hele – finder du denne skønne lejlighed i et charmerende og gennemrenoveret baghus. Her får du en sjælden kombination af ro, lys og moderne komfort i historiske rammer i hjertet af København KLejligheden fremstår indflytningsklar og byder på hele 88 veldisponerede kvadratmeter, hvor planløsningen giver en høj grad af fleksibilitet. Her er rig mulighed for at indrette sig præcis efter behov – hvad enten det er et ekstra værelse, hjemme