Udbudspris
6.995.000 kr.
79.489 kr/m²
Vores estimat
8.232.016 kr.
93.546 kr/m²
Udbudt under estimat
+17.7 %
+1.237.016 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 17.0 %
Comp-engineP10 73.868 · median 85.802 · P90 105.455 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal20/25
Kvalitet7/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 17.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·175 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 35% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 7 · ! 1 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)✓α +17%✓Stand 8/10✓Sol 81✓Klassisk 1780✓2. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.546 kr/m² × 88 m² = 8.232.016 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
88 m²
Værelser
2
Byggeår
1780
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
175d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.200 kr./år
Alpha
17.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.232.016 kr.
93.546 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
79.987 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.351.179 kr.
94.900 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.489 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.546 | 8.232.016 kr. | +17.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.868 | 6.500.386 kr. | -7.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.802 | 7.550.559 kr. | +7.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 295 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 105.455 | 9.280.068 kr. | +32.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 12.500 | 1.100.000 kr. | -84.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
19.4%
α (alpha)17.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år171.120 kr.
Salgspris8.232.016 kr.
Profit (1 års hold)1.364.316 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
24.4%
α (alpha)17.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast24.4%
Gross rental/år240.816 kr.
Salgspris8.561.297 kr.
Profit (1 års hold)1.763.293 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.0%
α (alpha)17.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast35.0%
Gross rental/år227.311 kr.
Salgspris9.450.354 kr.
Profit (1 års hold)2.638.846 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år232.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)302.016 kr.
− Ejerudgifter/år-61.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.120 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)240.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.311 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.232.016 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread1.193.196 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha17.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.489 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fredelig oase midt i byen - gennemrenoveret baghus med fleksibel planløsning!
Trukket helt tilbage fra byens puls – og alligevel midt i det hele – finder du denne skønne lejlighed i et charmerende og gennemrenoveret baghus. Her får du en sjælden kombination af ro, lys og moderne komfort i historiske rammer i hjertet af København KLejligheden fremstår indflytningsklar og byder på hele 88 veldisponerede kvadratmeter, hvor planløsningen giver en høj grad af fleksibilitet. Her er rig mulighed for at indrette sig præcis efter behov – hvad enten det er et ekstra værelse, hjemme