Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -22.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -22.7%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.323 kr/m² × 54 m² = 3.419.445 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.588 kr./år
Alpha
-22.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.419.445 kr.
63.323 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
81.911 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.473.804 kr.
64.330 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
81.389 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.419.445 kr.
63.323 kr./m²
-22.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
18.519 kr./m²
-77.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.0%
α (alpha)-22.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-21.0%
Gross rental/år77.052 kr.
Salgspris3.419.445 kr.
Profit (1 års hold)-926.723 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.2%
α (alpha)-22.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-13.2%
Gross rental/år112.044 kr.
Salgspris3.658.806 kr.
Profit (1 års hold)-652.370 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.0%
α (alpha)-22.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år173.250 kr.
Salgspris3.925.523 kr.
Profit (1 års hold)-324.447 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-39.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.044 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.250 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.419.445 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-1.003.775 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-22.7%
Mægler
kr/m² (udbud)81.389 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-07normal
2.105.000 kr.38.981 kr./m²
2015-10-07family
850.000 kr.15.741 kr./m²
2012-04-11normal
940.000 kr.17.407 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.105.000 kr.2019-10-07 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2 vær. i attraktivt område med altan.
Bo tæt på det hele i attraktivt område, med Nørrebroparken som nabo og lige ved det populære Stefansgade, Jægersborggade og tæt på metro. Her får du delevenlige 2 vær. med altan i veldrevet ejerforening. LEJLIGHED: Du bydes velkommen af god entré med plads til sko og overtøjet. Her er fordeling til alle rum, så ligeledes oplagt til deling. For enden har man stor stue med altan og plads til både spisebord og sofaarrangement. Køkken er i stilrene hvide elementer, med både opvaske- og vaskemaskine