Udbudspris
4.295.000 kr.
79.537 kr/m²
Vores estimat
3.709.204 kr.
68.689 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.6 %
-585.796 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.2 %
Comp-engineP10 50.929 · median 59.496 · P90 85.648 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.2%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓1. sal✓54 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.689 kr/m² × 54 m² = 3.709.204 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.588 kr./år
Alpha
-14.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.709.204 kr.
68.689 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
80.049 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.761.835 kr.
69.664 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.537 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.689 | 3.709.204 kr. | -13.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.929 | 2.750.160 kr. | -36.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.496 | 3.212.784 kr. | -25.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 45 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.648 | 4.624.968 kr. | +7.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.519 | 1.000.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.4%
α (alpha)-14.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.4%
Gross rental/år77.052 kr.
Salgspris3.709.204 kr.
Profit (1 års hold)-536.364 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.6%
α (alpha)-14.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år112.044 kr.
Salgspris3.857.572 kr.
Profit (1 års hold)-353.004 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.6%
α (alpha)-14.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år173.250 kr.
Salgspris4.258.166 kr.
Profit (1 års hold)108.796 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-39.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.044 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.250 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.709.204 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-613.416 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-14.2%
Mægler
kr/m² (udbud)79.537 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-07normal
2.105.000 kr.38.981 kr./m²
2015-10-07family
850.000 kr.15.741 kr./m²
2012-04-11normal
940.000 kr.17.407 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.105.000 kr.2019-10-07 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2 vær. i attraktivt område med altan.
Bo tæt på det hele i attraktivt område, med Nørrebroparken som nabo og lige ved det populære Stefansgade, Jægersborggade og tæt på metro. Her får du delevenlige 2 vær. med altan i veldrevet ejerforening. LEJLIGHED: Du bydes velkommen af god entré med plads til sko og overtøjet. Her er fordeling til alle rum, så ligeledes oplagt til deling. For enden har man stor stue med altan og plads til både spisebord og sofaarrangement. Køkken er i stilrene hvide elementer, med både opvaske- og vaskemaskine