iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Richs Vej 102, 1. th

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.795.000 kr.
63.250 kr/m²
Vores estimat
3.928.367 kr.
65.473 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.5 %
+133.367 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.8 %
Comp-engineP10 53.863 · median 64.966 · P90 69.311 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.8%✓Comps +3%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 71✓1. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 65.473 kr/m² × 60 m² = 3.928.367 kr.
C.F. Richs Vej 102, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.028 kr./år
Alpha
2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.928.367 kr.
65.473 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
63.660 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.015.595 kr.
66.927 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris63.2503.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM65.4733.928.367 kr.+3.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.8633.231.781 kr.-14.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.9663.897.952 kr.+2.7 %8 comps same_road_250m, median 157 m væk · high confidence
Comp-engine · P9069.3114.158.640 kr.+9.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.1671.150.000 kr.-69.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.8%
α (alpha)2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år113.172 kr.
Salgspris3.928.367 kr.
Profit (1 års hold)221.919 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.0%
α (alpha)2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år158.532 kr.
Salgspris4.085.502 kr.
Profit (1 års hold)424.414 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.2%
α (alpha)2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast23.2%
Gross rental/år213.774 kr.
Salgspris4.509.765 kr.
Profit (1 års hold)903.920 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-38.028 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.774 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.928.367 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread108.747 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha2.8%

Mægler

kr/m² (udbud)63.250 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-01-11normal
2.050.000 kr.34.167 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.050.000 kr.2019-01-11 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2V med sydvestvendt altan og grøn udsigt i ikonisk funkisbyggeri på Frederiksberg

Med adresse i Ringparken på Frederiksberg bor du grønt og tilbagetrukket samtidig med at du har byens liv lige ved hånden. Det er en attraktiv kombination, og så får du også charmen og det historiske vingesus fra det flotte funkisbyggeri med i købet. Denne toværelses lejlighed ligger i den første af “ringene” og har grøn udsigt til begge sider og altan - velkommen til!Det flotte funkisbyggeri fra 1930’erne ligger som fem ringe op imod Grøndalsparken på grænsen til Femte Juni Plads-kvarteret. En