Stockflethsvej 39, 2. tv
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·α -7.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.698 | 4.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.216 | 4.549.628 kr. | -7.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.920 | 3.900.955 kr. | -20.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.856 | 4.211.950 kr. | -14.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 381 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.640 | 5.458.332 kr. | +11.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.048 | 1.200.000 kr. | -75.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med stor altan, elevator og grønne omgivelser
Velkommen til Stockflethsvej 39, 2. tv. – en indbydende og charmerende ejerlejlighed på 63 m², hvor en fantastisk kombination af lys, funktionalitet og en attraktiv beliggenhed skaber de perfekte rammer om livet på Frederiksberg. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store og lyse køkken-alrum, hvor de store vinduespartier giver et skønt lysindfald og en dejlig følelse af rummelighed. Her er god plads til både hyggelige middage, hverdagsliv og samvær med familie og venner. Fra køkken-alrummet træder I direkte ud på den rummelige altan, hvor en del er overdækket – et oplagt sted til morgenkaffen, et glas vin eller afslappende stunder i det fri, uanset om solen skinner eller vejret viser sig fra sin mere danske side. Boligen rummer et roligt og behageligt soveværelse, der vender mod den hyggelige gård. Her er udsyn til grønne omgivelser og en rolig atmosfære, som giver en behagelig kontrast til byens liv. Hertil kommer et flot og velindrettet badeværelse med god plads og separat bruseniche. Ejendommen byder på elevator, som gør hverdagen nem og bekvem, og som samtidig er en attraktiv kvalitet i en ejendom på Frederiksberg. Som beboer får I adgang til en skøn, grøn gård, der nærmest fungerer som et ekstra uderum for ejendommens beboere. Her er legeplads, hyggelige fællesområder med bænkesæt og mulighed for grill – og ikke mindst et godt naboskab med sociale arrangementer, der skaber liv og fællesskab. Beliggenheden er svær at komme udenom. Lejligheden ligger lige ved Grøndalsparken, hvor grønne områder, gåture og rekreative muligheder ligger lige uden for døren. Området har en helt særlig rolig og hyggelig stemning, næsten med følelsen af en lille landsby – samtidig med at I befinder jer tæt på alt det, Frederiksberg og København har at byde på. Grøndals Station ligger blot ca. ét minut fra hoveddøren, mens metroen kan nås på omkring 10 minutters gang. Der er desuden gode parkeringsmuligheder på Grøndalsvej samt tilhørende pladser for ejerforeningen. Her får I således det bedste fra to verdener: byens puls tæt på – og naturens ro lige uden for døren.En bolig med en sjælden kombination af lys, altan, elevator, grønne omgivelser og en attraktiv beliggenhed. En lejlighed, der skal opleves. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk