iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Stockflethsvej 39, 2. tv

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.895.000 kr.
77.698 kr/m²
Vores estimat
4.549.628 kr.
72.216 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-345.372 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.6 %
Comp-engineP10 61.920 · median 66.856 · P90 86.640 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -7.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 1 · 1
α -7.6%!Comps usikre (8)KBH-klassiker 1934Sol 952. sal63 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.216 kr/m² × 63 m² = 4.549.628 kr.
Stockflethsvej 39, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.140 kr./år
Alpha
-7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.549.628 kr.
72.216 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
78.194 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.644.531 kr.
73.723 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.6984.895.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.2164.549.628 kr.-7.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.9203.900.955 kr.-20.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median66.8564.211.950 kr.-14.0 %8 comps inden for 1 km, median 381 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9086.6405.458.332 kr.+11.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.0481.200.000 kr.-75.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.1%
α (alpha)-7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år124.620 kr.
Salgspris4.549.628 kr.
Profit (1 års hold)-251.972 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.1%
α (alpha)-7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år172.248 kr.
Salgspris4.731.613 kr.
Profit (1 års hold)-22.359 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år217.662 kr.
Salgspris5.222.973 kr.
Profit (1 års hold)514.415 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.388 kr.
− Ejerudgifter/år-34.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.620 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.248 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.662 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.549.628 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-376.592 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-7.6%

Mægler

kr/m² (udbud)77.698 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-09family
1.380.000 kr.21.905 kr./m²
2019-09-18normal
2.200.000 kr.34.921 kr./m²
2017-03-21family
1.700.000 kr.26.984 kr./m²
2010-12-21normal
1.410.000 kr.22.381 kr./m²
2007-01-16family
1.350.000 kr.21.429 kr./m²
2004-01-21normal
1.095.000 kr.17.381 kr./m²
2000-05-11family
680.000 kr.10.794 kr./m²
1998-10-12normal
686.000 kr.10.889 kr./m²
1998-08-24normal
434.085 kr.6.890 kr./m²
1994-07-18normal
247.463 kr.3.928 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2019-09-18 · 7 år siden
Udbudspris implicerer12.1% pa
FMV implicerer10.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med stor altan, elevator og grønne omgivelser

Velkommen til Stockflethsvej 39, 2. tv. – en indbydende og charmerende ejerlejlighed på 63 m², hvor en fantastisk kombination af lys, funktionalitet og en attraktiv beliggenhed skaber de perfekte rammer om livet på Frederiksberg. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store og lyse køkken-alrum, hvor de store vinduespartier giver et skønt lysindfald og en dejlig følelse af rummelighed. Her er god plads til både hyggelige middage, hverdagsliv og samvær med familie og venner. Fra køkken-alrummet træder I direkte ud på den rummelige altan, hvor en del er overdækket – et oplagt sted til morgenkaffen, et glas vin eller afslappende stunder i det fri, uanset om solen skinner eller vejret viser sig fra sin mere danske side. Boligen rummer et roligt og behageligt soveværelse, der vender mod den hyggelige gård. Her er udsyn til grønne omgivelser og en rolig atmosfære, som giver en behagelig kontrast til byens liv. Hertil kommer et flot og velindrettet badeværelse med god plads og separat bruseniche. Ejendommen byder på elevator, som gør hverdagen nem og bekvem, og som samtidig er en attraktiv kvalitet i en ejendom på Frederiksberg. Som beboer får I adgang til en skøn, grøn gård, der nærmest fungerer som et ekstra uderum for ejendommens beboere. Her er legeplads, hyggelige fællesområder med bænkesæt og mulighed for grill – og ikke mindst et godt naboskab med sociale arrangementer, der skaber liv og fællesskab. Beliggenheden er svær at komme udenom. Lejligheden ligger lige ved Grøndalsparken, hvor grønne områder, gåture og rekreative muligheder ligger lige uden for døren. Området har en helt særlig rolig og hyggelig stemning, næsten med følelsen af en lille landsby – samtidig med at I befinder jer tæt på alt det, Frederiksberg og København har at byde på. Grøndals Station ligger blot ca. ét minut fra hoveddøren, mens metroen kan nås på omkring 10 minutters gang. Der er desuden gode parkeringsmuligheder på Grøndalsvej samt tilhørende pladser for ejerforeningen. Her får I således det bedste fra to verdener: byens puls tæt på – og naturens ro lige uden for døren.En bolig med en sjælden kombination af lys, altan, elevator, grønne omgivelser og en attraktiv beliggenhed. En lejlighed, der skal opleves. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk