← Tilbage til on-market
Engblommevej 37, 1. th
2400 København NV · estate · Estate Nørrebro & Nordvest
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1938✓Sol 79✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.395.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.640 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.395.000 kr.
69.286 kr./m² · fallback
Investeret
3.417.220 kr.
69.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.439.712 kr.
70.198 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.395.000 kr.
69.286 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.395.000 kr.
69.286 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
360.000 kr.
7.347 kr./m²
-89.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år67.200 kr.
Salgspris3.395.000 kr.
Profit (1 års hold)44.980 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år98.952 kr.
Salgspris3.632.650 kr.
Profit (1 års hold)314.382 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år174.198 kr.
Salgspris3.897.460 kr.
Profit (1 års hold)654.438 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.592 kr.
− Ejerudgifter/år-38.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)98.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.198 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.370 kr.
= Tx-omkostning22.220 kr.
+ Tilbudspris3.395.000 kr.
= Total investeret3.417.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.395.000 kr.
− Investeret-3.417.220 kr.
= Spread-22.220 kr.
÷ Investeret÷ 3.417.220 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)69.286 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-06family
1.795.000 kr.36.633 kr./m²
2017-11-03normal
1.795.000 kr.36.633 kr./m²
2017-08-20normal
1.310.000 kr.26.735 kr./m²
2005-12-23normal
2.100.000 kr.42.857 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 360.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2017-11-03 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rolig og indflytningsklar lejlighed tæt på Utterslev Mose
Rolig og indflytningsklar lejlighed tæt på Utterslev Mose På Engblommevej 37, 1. th. finder du en velindrettet og flot moderniseret lejlighed, der passer perfekt til førstegangskøberen, det unge par eller køberen, som ønsker roligere omgivelser uden at gå på kompromis med byen. Her får du en bolig, hvor både stand, planløsning og beliggenhed går op i en højere enhed – i et område mange aktivt søger mod. Beliggenheden Lejligheden ligger fredeligt placeret i et grønt og attraktivt kvarter i Køb