← Tilbage til on-market
Engblommevej 37, 1. th
2400 København NV · estate · Estate Nørrebro & Nordvest
Udbudspris
3.250.000 kr.
66.327 kr/m²
Vores estimat
3.197.063 kr.
65.246 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.6 %
-52.937 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 46.088 · median 63.845 · P90 79.208 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.3%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1938✓Sol 79✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.246 kr/m² × 49 m² = 3.197.063 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.250.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.640 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.197.063 kr.
65.246 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.271.350 kr.
66.762 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.242.955 kr.
66.183 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.327 | 3.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.246 | 3.197.063 kr. | -1.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 46.088 | 2.258.321 kr. | -30.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.845 | 3.128.429 kr. | -3.7 % | 8 comps samme postnummer, median 1761 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.208 | 3.881.168 kr. | +19.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 7.347 | 360.000 kr. | -88.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år67.200 kr.
Salgspris3.197.063 kr.
Profit (1 års hold)-7.087 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år98.952 kr.
Salgspris3.324.946 kr.
Profit (1 års hold)152.548 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år174.198 kr.
Salgspris3.670.228 kr.
Profit (1 års hold)573.076 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.592 kr.
− Ejerudgifter/år-38.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)98.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.198 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.500 kr.
= Tx-omkostning21.350 kr.
+ Tilbudspris3.250.000 kr.
= Total investeret3.271.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.197.063 kr.
− Investeret-3.271.350 kr.
= Spread-74.287 kr.
÷ Investeret÷ 3.271.350 kr.
= Alpha-2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)66.327 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-06family
1.795.000 kr.36.633 kr./m²
2017-11-03normal
1.795.000 kr.36.633 kr./m²
2017-08-20normal
1.310.000 kr.26.735 kr./m²
2005-12-23normal
2.100.000 kr.42.857 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 360.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2017-11-03 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rolig og indflytningsklar lejlighed tæt på Utterslev Mose
Rolig og indflytningsklar lejlighed tæt på Utterslev Mose På Engblommevej 37, 1. th. finder du en velindrettet og flot moderniseret lejlighed, der passer perfekt til førstegangskøberen, det unge par eller køberen, som ønsker roligere omgivelser uden at gå på kompromis med byen. Her får du en bolig, hvor både stand, planløsning og beliggenhed går op i en højere enhed – i et område mange aktivt søger mod. Beliggenheden Lejligheden ligger fredeligt placeret i et grønt og attraktivt kvarter i Køb