Udbudspris
4.695.000 kr.
92.059 kr/m²
Vores estimat
4.947.908 kr.
97.018 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.4 %
+252.908 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.7 %
Comp-engineP10 77.480 · median 94.735 · P90 99.870 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 34.9% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +3%✓α +4.7%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 86✓2. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.018 kr/m² × 51 m² = 4.947.908 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.160 kr./år
Alpha
4.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.947.908 kr.
97.018 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
92.647 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.991.290 kr.
97.868 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.059 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.018 | 4.947.908 kr. | +5.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.480 | 3.951.486 kr. | -15.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.735 | 4.831.468 kr. | +2.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 98 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.870 | 5.093.394 kr. | +8.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.569 | 1.100.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.3%
α (alpha)4.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år75.180 kr.
Salgspris4.947.908 kr.
Profit (1 års hold)298.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.1%
α (alpha)4.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år110.982 kr.
Salgspris5.145.824 kr.
Profit (1 års hold)531.786 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.7%
α (alpha)4.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast23.7%
Gross rental/år195.356 kr.
Salgspris5.680.198 kr.
Profit (1 års hold)1.150.535 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år119.340 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)155.142 kr.
− Ejerudgifter/år-44.160 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.982 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.356 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.947.908 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread222.888 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha4.7%
Mægler
kr/m² (udbud)92.059 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-15normal
3.480.000 kr.68.235 kr./m²
2016-11-01normal
2.325.000 kr.45.588 kr./m²
2016-05-23family
900.000 kr.17.647 kr./m²
2010-02-10normal
1.015.000 kr.19.902 kr./m²
2003-08-22other
900.000 kr.17.647 kr./m²
2001-01-18normal
697.554 kr.13.678 kr./m²
1994-09-13normal
231.663 kr.4.542 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.480.000 kr.2025-03-15 · 1 år siden
Udbudspris implicerer34.9% pa
FMV implicerer42.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+7.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veludnyttet 2V’er med højt til loftet tæt på Enghave Plads!
Midt på Vesterbro finder du Dybbølsgade 68, 2. tv., en flot og veldisponeret 2 værelses lejlighed, hvor kvadratmeterne er udnyttet på bedste vis. Her får du en lys og indbydende bolig med højt til loftet, gode opholdsrum og en planløsning, der får boligen til at føles større, end kvadratmeterne umiddelbart antyder.Boligens naturlige samlingspunkt er det skønne køkken alrum, hvor der er god plads til både spisebord og et hyggeligt opholdsområde. Det høje til loftet og det dejlige naturlige lysind