Udbudspris
3.595.000 kr.
67.830 kr/m²
Vores estimat
3.725.584 kr.
70.294 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.6 %
+130.584 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.0 %
Comp-engineP10 59.275 · median 75.640 · P90 76.241 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +3.0%✓Comps +12%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.294 kr/m² × 53 m² = 3.725.584 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.748 kr./år
Alpha
3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.725.584 kr.
70.294 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
68.272 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.777.342 kr.
71.271 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.830 | 3.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.294 | 3.725.584 kr. | +3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.275 | 3.141.559 kr. | -12.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.640 | 4.008.925 kr. | +11.5 % | 8 comps same_road_250m, median 45 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.241 | 4.040.752 kr. | +12.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.736 | 940.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.1%
α (alpha)3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år76.272 kr.
Salgspris3.725.584 kr.
Profit (1 års hold)183.436 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.1%
α (alpha)3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år113.478 kr.
Salgspris3.874.607 kr.
Profit (1 års hold)369.665 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år191.768 kr.
Salgspris4.276.970 kr.
Profit (1 års hold)850.319 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-47.748 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.478 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.768 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.725.584 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread107.164 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)67.830 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-04normal
2.500.000 kr.47.170 kr./m²
2020-06-18normal
1.995.000 kr.37.642 kr./m²
2019-06-08family
850.000 kr.16.038 kr./m²
2011-08-05normal
846.422 kr.15.970 kr./m²
2004-08-20normal
875.000 kr.16.509 kr./m²
2000-12-29normal
650.000 kr.12.264 kr./m²
1999-07-15normal
555.000 kr.10.472 kr./m²
1994-08-04normal
245.000 kr.4.623 kr./m²
1994-07-19normal
228.000 kr.4.302 kr./m²
1993-04-15normal
228.000 kr.4.302 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2022-03-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Københavnercharme, solrig altan og en grøn oase midt i Sydhavnen!
Der er noget ganske særligt ved at finde en bolig, hvor den klassiske københavnercharme møder grønne omgivelser og en beliggenhed, der gør hverdagen lidt nemmere. Netop den kombination finder du på attraktive Offenbachsvej, hvor denne indbydende 2-værelses ejerlejlighed på 53 m² byder på masser af charme, en velfungerende planløsning og en skøn altan, som bliver en naturlig forlængelse af hjemmet i sommerhalvåret.Allerede når du træder indenfor, fornemmer du lejlighedens hyggelige atmosfære. Bol