Udbudspris
3.695.000 kr.
69.717 kr/m²
Vores estimat
3.925.075 kr.
74.058 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.2 %
+230.075 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.5 %
Comp-engineP10 59.275 · median 75.640 · P90 76.241 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +8%✓α +5.5%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.058 kr/m² × 53 m² = 3.925.075 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.184 kr./år
Alpha
5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.925.075 kr.
74.058 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
70.170 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.976.204 kr.
75.023 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.717 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.058 | 3.925.075 kr. | +6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.275 | 3.141.559 kr. | -15.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.640 | 4.008.925 kr. | +8.5 % | 8 comps same_road_250m, median 45 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.241 | 4.040.752 kr. | +9.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.736 | 940.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år76.836 kr.
Salgspris3.925.075 kr.
Profit (1 års hold)282.891 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år114.042 kr.
Salgspris4.082.078 kr.
Profit (1 års hold)477.100 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.5%
α (alpha)5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast25.5%
Gross rental/år192.332 kr.
Salgspris4.505.986 kr.
Profit (1 års hold)979.299 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-47.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.042 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.332 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.925.075 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread206.055 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)69.717 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-04normal
2.500.000 kr.47.170 kr./m²
2020-06-18normal
1.995.000 kr.37.642 kr./m²
2019-06-08family
850.000 kr.16.038 kr./m²
2011-08-05normal
846.422 kr.15.970 kr./m²
2004-08-20normal
875.000 kr.16.509 kr./m²
2000-12-29normal
650.000 kr.12.264 kr./m²
1999-07-15normal
555.000 kr.10.472 kr./m²
1994-08-04normal
245.000 kr.4.623 kr./m²
1994-07-19normal
228.000 kr.4.302 kr./m²
1993-04-15normal
228.000 kr.4.302 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2022-03-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer11.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 2V'er i hjertet af gammel Sydhavn!
LEJLIGHED: Attraktiv 2-værelses lejlighed i hjertet af gammel Sydhavn. Du bliver først af smart entré hvor der er god plads til at afsætte sko og jakker. På højre hånd finder du lejlighedens køkken. Hvidt elementkøkken med stålgreb og laminat bordplade. Ydermere med moderne gaskomfur og vaskemaskine. Køkkenet har godt med bordplads og masser af skabsplads i form af overskabe. Køkkenet er ligeledes præget af stort vindue, som sikrer masser af lys. Badeværelset har en fin størrelse med plads til t