Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.2%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.559 kr/m² × 53 m² = 3.315.615 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.184 kr./år
Alpha
-13.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.315.615 kr.
62.559 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
72.068 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.370.379 kr.
63.592 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.795.000 kr.
71.604 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.315.615 kr.
62.559 kr./m²
-12.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
940.000 kr.
17.736 kr./m²
-75.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-13.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år76.836 kr.
Salgspris3.315.615 kr.
Profit (1 års hold)-427.169 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-13.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år114.042 kr.
Salgspris3.547.708 kr.
Profit (1 års hold)-157.870 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.6%
α (alpha)-13.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år192.332 kr.
Salgspris3.806.326 kr.
Profit (1 års hold)179.039 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-47.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.042 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.332 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.315.615 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-504.005 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-13.2%
Mægler
kr/m² (udbud)71.604 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-04normal
2.500.000 kr.47.170 kr./m²
2020-06-18normal
1.995.000 kr.37.642 kr./m²
2019-06-08family
850.000 kr.16.038 kr./m²
2011-08-05normal
846.422 kr.15.970 kr./m²
2004-08-20normal
875.000 kr.16.509 kr./m²
2000-12-29normal
650.000 kr.12.264 kr./m²
1999-07-15normal
555.000 kr.10.472 kr./m²
1994-08-04normal
245.000 kr.4.623 kr./m²
1994-07-19normal
228.000 kr.4.302 kr./m²
1993-04-15normal
228.000 kr.4.302 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2022-03-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 2V'er i hjertet af gammel Sydhavn!
LEJLIGHED: Attraktiv 2-værelses lejlighed i hjertet af gammel Sydhavn. Du bliver først af smart entré hvor der er god plads til at afsætte sko og jakker. På højre hånd finder du lejlighedens køkken. Hvidt elementkøkken med stålgreb og laminat bordplade. Ydermere med moderne gaskomfur og vaskemaskine. Køkkenet har godt med bordplads og masser af skabsplads i form af overskabe. Køkkenet er ligeledes præget af stort vindue, som sikrer masser af lys. Badeværelset har en fin størrelse med plads til t