iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Æbeløgade 32, 2. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.395.000 kr.
79.516 kr/m²
Vores estimat
6.389.600 kr.
68.705 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.6 %
-1.005.400 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.1 %
Comp-engineP10 64.429 · median 74.351 · P90 90.839 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -14.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.1%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 79✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.705 kr/m² × 93 m² = 6.389.600 kr.
Æbeløgade 32, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
7.395.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.036 kr./år
Alpha
-14.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.389.600 kr.
68.705 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.441.220 kr.
80.013 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.508.861 kr.
69.988 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.5167.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.7056.389.600 kr.-13.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.4295.991.883 kr.-19.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median74.3516.914.645 kr.-6.5 %8 comps inden for 500 m, median 329 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9090.8398.448.010 kr.+14.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.7421.650.000 kr.-77.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.0%
α (alpha)-14.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-12.0%
Gross rental/år160.164 kr.
Salgspris6.389.600 kr.
Profit (1 års hold)-891.456 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.1%
α (alpha)-14.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år227.124 kr.
Salgspris6.645.184 kr.
Profit (1 års hold)-568.912 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.4%
α (alpha)-14.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år276.733 kr.
Salgspris7.335.261 kr.
Profit (1 års hold)170.774 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år223.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)290.160 kr.
− Ejerudgifter/år-63.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.124 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.733 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.370 kr.
= Tx-omkostning46.220 kr.
+ Tilbudspris7.395.000 kr.
= Total investeret7.441.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.389.600 kr.
− Investeret-7.441.220 kr.
= Spread-1.051.620 kr.
÷ Investeret÷ 7.441.220 kr.
= Alpha-14.1%

Mægler

kr/m² (udbud)79.516 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-04-07family
3.200.000 kr.34.409 kr./m²
2011-12-07normal
1.988.000 kr.21.376 kr./m²
2003-05-11normal
1.299.000 kr.13.968 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.988.000 kr.2011-12-07 · 15 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Østerbro-charme, moderne komfort og skønne detaljer

På Æbeløgade 32, 2. tv. venter en særdeles indbydende og nyligt renoveret 3-værelses lejlighed på 93 m², hvor klassisk Østerbro-charme møder moderne komfort. Boligen er præget af smukke herskabelige detaljer som stuk, dekorative loftsrosetter og akustikpaneler, der sammen med de gennemgående, nylagte sildebensparketgulve og køkken fra 2025 skaber en elegant og varm atmosfære. Yderst veldisponeret planløsning tilfører samtidig et moderne og funktionelt udtryk både til familien, delelejligheden el