iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Æbeløgade 32, 2. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
82.742 kr/m²
Vores estimat
6.933.566 kr.
74.554 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.9 %
-761.434 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.5 %
Comp-engineP10 64.429 · median 74.351 · P90 90.839 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -10.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.5%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 79✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 74.554 kr/m² × 93 m² = 6.933.566 kr.
Æbeløgade 32, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.036 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.933.566 kr.
74.554 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
83.258 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.049.583 kr.
75.802 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.7427.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM74.5546.933.566 kr.-9.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.4295.991.883 kr.-22.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median74.3516.914.645 kr.-10.1 %8 comps inden for 500 m, median 329 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9090.8398.448.010 kr.+9.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.7421.650.000 kr.-78.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.4%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-8.4%
Gross rental/år160.164 kr.
Salgspris6.933.566 kr.
Profit (1 års hold)-649.290 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.5%
α (alpha)-10.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år227.124 kr.
Salgspris7.210.909 kr.
Profit (1 års hold)-304.987 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.9%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år276.733 kr.
Salgspris7.959.734 kr.
Profit (1 års hold)493.447 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år223.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)290.160 kr.
− Ejerudgifter/år-63.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.124 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.733 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.933.566 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-809.454 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-10.5%

Mægler

kr/m² (udbud)82.742 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-04-07family
3.200.000 kr.34.409 kr./m²
2011-12-07normal
1.988.000 kr.21.376 kr./m²
2003-05-11normal
1.299.000 kr.13.968 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.988.000 kr.2011-12-07 · 15 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Østerbro-charme, moderne komfort og skønne detaljer

På Æbeløgade 32, 2. tv. venter en særdeles indbydende og nyligt renoveret 3-værelses lejlighed på 93 m², hvor klassisk Østerbro-charme møder moderne komfort. Boligen er præget af smukke herskabelige detaljer som stuk, dekorative loftsrosetter og akustikpaneler, der sammen med de gennemgående, nylagte sildebensparketgulve og køkken fra 2025 skaber en elegant og varm atmosfære. Yderst veldisponeret planløsning tilfører samtidig et moderne og funktionelt udtryk både til familien, delelejligheden el