iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Enghave Plads 23A, 3.

1670 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
88.580 kr/m²
Vores estimat
8.202.044 kr.
93.205 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.2 %
+407.044 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.6 %
Comp-engineP10 75.498 · median 88.994 · P90 100.931 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +0%✓α +4.6%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓3. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.205 kr/m² × 88 m² = 8.202.044 kr.
Enghave Plads 23A, 3.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.520 kr./år
Alpha
4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.202.044 kr.
93.205 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
89.132 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.293.831 kr.
94.248 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.5807.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.2058.202.044 kr.+5.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.4986.643.815 kr.-14.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.9947.831.446 kr.+0.5 %8 comps inden for 1 km, median 321 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.9318.881.899 kr.+13.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3181.700.000 kr.-78.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.4%
α (alpha)4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år143.400 kr.
Salgspris8.202.044 kr.
Profit (1 års hold)501.824 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.2%
α (alpha)4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år205.176 kr.
Salgspris8.530.126 kr.
Profit (1 års hold)891.682 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.0%
α (alpha)4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år283.772 kr.
Salgspris9.415.947 kr.
Profit (1 års hold)1.856.099 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-62.520 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.772 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.202.044 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread358.424 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.580 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-03-23normal
3.595.000 kr.40.852 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.595.000 kr.2016-03-23 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk beliggnhed, fantastisk udsigt og fantastisk tilbagetrukket lejlighed.

Drømmer du om at bo midt i Vesterbros pulserende byliv – uden at give afkald på ro, plads og privatliv? På Enghave Plads 23A, 3. sal venter denne charmerende og indflytningsklare lejlighed på hele 88 m², beliggende i en klassisk ejendom fra 1906.Lejligheden skiller sig markant ud fra områdets traditionelle treværelses lejligheder. De ekstra kvadratmeter mærkes tydeligt og skaber en sjælden rumfornemmelse samt en fleksibel indretning med plads til livet, som det leves. Boligen er derfor oplagt ti