iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Enghave Plads 23A, 3.

1670 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.595.000 kr.
86.307 kr/m²
Vores estimat
8.008.986 kr.
91.011 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.5 %
+413.986 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.8 %
Comp-engineP10 75.498 · median 88.994 · P90 100.931 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·129 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +3%✓α +4.8%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓3. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.011 kr/m² × 88 m² = 8.008.986 kr.
Enghave Plads 23A, 3.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
129d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.520 kr./år
Alpha
4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.008.986 kr.
91.011 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
86.846 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.101.924 kr.
92.067 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.3077.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.0118.008.986 kr.+5.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.4986.643.815 kr.-12.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.9947.831.446 kr.+3.1 %8 comps inden for 1 km, median 321 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.9318.881.899 kr.+16.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3181.700.000 kr.-77.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.7%
α (alpha)4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år143.400 kr.
Salgspris8.008.986 kr.
Profit (1 års hold)509.966 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.5%
α (alpha)4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år205.176 kr.
Salgspris8.329.345 kr.
Profit (1 års hold)892.101 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.3%
α (alpha)4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast23.3%
Gross rental/år283.772 kr.
Salgspris9.194.316 kr.
Profit (1 års hold)1.835.668 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-62.520 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.772 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.008.986 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread366.566 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)86.307 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-03-23normal
3.595.000 kr.40.852 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.595.000 kr.2016-03-23 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk beliggenhed, fantastisk udsigt og en skøn, tilbagetrukket lejlighed.

Drømmer du om at bo midt i Vesterbros pulserende byliv – uden at give afkald på ro, plads og privatliv? På Enghave Plads 23A, 3. sal venter denne charmerende og indflytningsklare lejlighed på hele 88 m², beliggende i en klassisk ejendom fra 1906.Lejligheden skiller sig markant ud fra områdets traditionelle treværelses lejligheder. De ekstra kvadratmeter mærkes tydeligt og skaber en sjælden rumfornemmelse samt en fleksibel indretning med plads til livet, som det leves. Boligen er derfor oplagt ti