iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Enghave Plads 23A, 3.

1670 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓3. sal✓88 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Enghave Plads 23A, 3.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
8.295.000 kr.
Dage på markedet
9d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.520 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.295.000 kr.
94.261 kr./m² · fallback
Investeret
8.346.620 kr.
94.848 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.386.233 kr.
95.298 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.295.000 kr.
94.261 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.295.000 kr.
94.261 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
19.318 kr./m²
-79.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år143.400 kr.
Salgspris8.295.000 kr.
Profit (1 års hold)91.780 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år205.176 kr.
Salgspris8.875.650 kr.
Profit (1 års hold)734.206 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år283.772 kr.
Salgspris9.522.660 kr.
Profit (1 års hold)1.459.812 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-62.520 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.772 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.770 kr.
= Tx-omkostning51.620 kr.
+ Tilbudspris8.295.000 kr.
= Total investeret8.346.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.295.000 kr.
− Investeret-8.346.620 kr.
= Spread-51.620 kr.
÷ Investeret÷ 8.346.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)94.261 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-03-23normal
3.595.000 kr.40.852 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.595.000 kr.2016-03-23 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk og rummelig 3-værelses lejlighed i hjertet af Vesterbro – tilbagetrukket ro på Enghave Plads

Er du på udkig efter den helt rigtige adresse på Vesterbro, hvor du får både byliv og uforstyrret ro? På Enghave Plads 23A, 3. sal finder du denne charmerende lejlighed på 88 m², som ligger i en klassisk ejendom fra 1906.Lejligheden adskiller sig markant fra områdets typiske treværelses lejligheder ved at være væsentligt større. De ekstra kvadratmeter giver en fantastisk rumfornemmelse og en fleksibel planløsning, der åbner op for mange muligheder – uanset om I er et par, en mindre børnefamilie,