Udbudspris
3.695.000 kr.
53.551 kr/m²
Vores estimat
3.828.519 kr.
55.486 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.6 %
+133.519 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.9 %
Comp-engineP10 48.694 · median 54.346 · P90 71.643 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1969!Comps usikre (8)!α +2.9%✓Sol 95✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 55.486 kr/m² × 69 m² = 3.828.519 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
93d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.412 kr./år
Alpha
2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.828.519 kr.
55.486 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
53.899 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.893.655 kr.
56.430 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 53.551 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 55.486 | 3.828.519 kr. | +3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.694 | 3.359.867 kr. | -9.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 54.346 | 3.749.872 kr. | +1.5 % | 8 comps samme postnummer, median 2499 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 71.643 | 4.943.376 kr. | +33.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.217 | 1.050.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.4%
α (alpha)2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år90.348 kr.
Salgspris3.828.519 kr.
Profit (1 års hold)199.847 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år132.576 kr.
Salgspris3.981.660 kr.
Profit (1 års hold)395.216 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.4%
α (alpha)2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast22.4%
Gross rental/år173.316 kr.
Salgspris4.395.140 kr.
Profit (1 års hold)849.436 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-50.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.348 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.576 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.316 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.828.519 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread109.499 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)53.551 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-05-29normal
2.150.000 kr.31.159 kr./m²
2015-07-29normal
1.445.000 kr.20.942 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2017-05-29 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
MODERNE 2-VÆRELSES MED SYDVENDT ALTAN
Velkommen indenfor på Kongelundsvej 61C, 1. th., hvor 69 veludnyttede kvadratmeter venter på dig. Her får du en hyggelig lejlighed med en god og gennemtænkt planløsning uden spildplads. Boligen byder på en rummelig stue med et skønt lysindfald, et godt og roligt soveværelse, et funktionelt køkken samt et pænt badeværelse med bruseniche. Fra stuen er der udgang til en dejlig, solrig og sydvendt altan, hvor du kan nyde en kop kaffe og lune eftermiddage. Lejligheden er klar til indflytning og kan o