Udbudspris
3.995.000 kr.
57.899 kr/m²
Vores estimat
3.841.116 kr.
55.668 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-153.884 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 48.694 · median 54.346 · P90 71.643 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -4.5%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 55.668 kr/m² × 69 m² = 3.841.116 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.412 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.841.116 kr.
55.668 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
58.273 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.906.177 kr.
56.611 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 57.899 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 55.668 | 3.841.116 kr. | -3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.694 | 3.359.867 kr. | -15.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 54.346 | 3.749.872 kr. | -6.1 % | 8 comps samme postnummer, median 2499 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 71.643 | 4.943.376 kr. | +23.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.217 | 1.050.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.2%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år90.348 kr.
Salgspris3.841.116 kr.
Profit (1 års hold)-89.356 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år132.576 kr.
Salgspris3.994.761 kr.
Profit (1 års hold)106.517 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.6%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år173.316 kr.
Salgspris4.409.601 kr.
Profit (1 års hold)562.097 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-50.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.348 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.576 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.316 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.841.116 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-179.704 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)57.899 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-05-29normal
2.150.000 kr.31.159 kr./m²
2015-07-29normal
1.445.000 kr.20.942 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2017-05-29 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
MODERNE 2-VÆRELSES MED SYDVENDT ALTAN
Velkommen indenfor på Kongelundsvej 61C, 1. th., hvor 69 veludnyttede kvadratmeter venter på dig. Lejligheden byder på en klassisk og gennemtænkt planløsning uden spildplads, bestående af en rummelig og lys stue med et skønt lysindfald, et godt og roligt soveværelse, et funktionelt køkken samt et pænt badeværelse med bruseniche. Herudover er der en dejlig solrig sydvendt altan med udgang fra stuen. Derudover medfølger et praktisk kælderrum, og ejendommen forkæler beboerne med gode fællesfacilite