Udbudspris
6.395.000 kr.
94.044 kr/m²
Vores estimat
5.736.408 kr.
84.359 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.3 %
-658.592 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.9 %
Comp-engineP10 76.526 · median 92.658 · P90 100.926 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -10.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -10.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.359 kr/m² × 68 m² = 5.736.408 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.864 kr./år
Alpha
-10.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.736.408 kr.
84.359 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.435.220 kr.
94.636 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.819.974 kr.
85.588 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.044 | 6.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.359 | 5.736.408 kr. | -10.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.526 | 5.203.799 kr. | -18.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.658 | 6.300.735 kr. | -1.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 129 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.926 | 6.862.951 kr. | +7.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.700.000 kr. | -73.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.0%
α (alpha)-10.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år120.336 kr.
Salgspris5.736.408 kr.
Profit (1 års hold)-578.476 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-10.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år169.296 kr.
Salgspris5.965.864 kr.
Profit (1 års hold)-300.060 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-10.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år296.905 kr.
Salgspris6.585.396 kr.
Profit (1 års hold)447.082 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-42.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.336 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.296 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.905 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.736.408 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-698.812 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-10.9%
Mægler
kr/m² (udbud)94.044 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-16family
2.700.000 kr.39.706 kr./m²
2018-11-09family
1.725.000 kr.25.368 kr./m²
2011-08-30normal
1.725.000 kr.25.368 kr./m²
2006-10-16family
1.402.500 kr.20.625 kr./m²
1993-07-09normal
382.000 kr.5.618 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.725.000 kr.2011-08-30 · 15 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3-værelses på attraktive Marstalsgade
På attraktive Marstalsgade venter en klassisk Østerbrolejlighed med masser af charme, et skønt lysindfald og en planløsning, der åbner op for flere muligheder. Her får du en bolig, hvor de klassiske detaljer som smukke stuklofter og plankegulve understreger den tidløse københavnercharme. Gulvene er netop blevet slebet og lakeret, så boligen fremstår ekstra indbydende.Lejligheden byder på en lys og rummelig stue, et separat soveværelse samt en hyggelig spisestue i forbindelse med køkkenet. Den go