Udbudspris
4.245.000 kr.
70.750 kr/m²
Vores estimat
4.245.000 kr.
70.750 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.125 · median 69.324 · P90 78.054 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 16.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -2%✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓60 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.245.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.084 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.245.000 kr.
70.750 kr./m² · fallback
Investeret
4.272.320 kr.
71.205 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.289.926 kr.
71.499 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.750 | 4.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.750 | 4.245.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.125 | 3.547.512 kr. | -16.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.324 | 4.159.458 kr. | -2.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 37 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.054 | 4.683.214 kr. | +10.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.000.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år72.516 kr.
Salgspris4.245.000 kr.
Profit (1 års hold)45.196 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år111.396 kr.
Salgspris4.414.800 kr.
Profit (1 års hold)253.876 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år155.754 kr.
Salgspris4.873.260 kr.
Profit (1 års hold)756.694 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-57.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.516 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)155.754 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.470 kr.
= Tx-omkostning27.320 kr.
+ Tilbudspris4.245.000 kr.
= Total investeret4.272.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.245.000 kr.
− Investeret-4.272.320 kr.
= Spread-27.320 kr.
÷ Investeret÷ 4.272.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)70.750 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-03normal
2.700.000 kr.45.000 kr./m²
2016-03-31normal
1.960.000 kr.32.667 kr./m²
2009-11-30normal
895.000 kr.14.917 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2023-10-03 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.3% pa
FMV implicerer16.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed med en stor, solrig altan
Velindrettet og indbydende lejlighed med en rigtig god planløsning, dejligt lysindfald og ikke mindst en skøn altan med udsigt over byens tage.LEJLIGHED: Du træder ind i en praktisk fordelingsentré, hvorfra der er adgang til lejlighedens separate soveværelse, badeværelse samt det store opholdsrum. Soveværelset er regulært indrettet med plads til både seng og opbevaring, mens badeværelset er funktionelt indrettet med toilet, håndvask og badekar med bruser. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er