Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·87 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
- ·Seller CAGR 28.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -0.6%✓Sol 90✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.980 kr/m² × 53 m² = 4.397.922 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
87d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.228 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.397.922 kr.
82.980 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
83.457 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.445.372 kr.
83.875 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
82.925 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.397.922 kr.
82.980 kr./m²
+0.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
21.698 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år75.972 kr.
Salgspris4.397.922 kr.
Profit (1 års hold)50.674 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år114.132 kr.
Salgspris4.705.777 kr.
Profit (1 års hold)396.689 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år183.825 kr.
Salgspris5.048.814 kr.
Profit (1 års hold)809.420 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-51.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.825 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.397.922 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-25.298 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)82.925 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-12normal
3.430.000 kr.64.717 kr./m²
2020-09-30normal
2.530.000 kr.47.736 kr./m²
2013-02-10normal
1.195.000 kr.22.547 kr./m²
2010-10-25family
483.426 kr.9.121 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.430.000 kr.2025-03-12 · 1 år siden
Udbudspris implicerer28.1% pa
FMV implicerer28.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2-værelses med stor altan
Velkommen til denne skønne lejlighed på Korsørgade 2, 2. 3., centralt beliggende i attraktive Indre Østerbro. Boligen byder på 53 veludnyttede kvadratmeter med en moderne og funktionel planløsning, hvor køkken og alrum smelter naturligt sammen og skaber et lyst og indbydende opholdsrum.Lejlighedens absolutte højdepunkt er den store altan mod Randersgade. Her får du et fantastisk uderum med god plads til både spisebord, loungemøbler og grønne planter – perfekt til afslapning, morgenkaffe eller hy