Udbudspris
4.195.000 kr.
79.151 kr/m²
Vores estimat
4.685.308 kr.
88.402 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.7 %
+490.308 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 11.0 %
Comp-engineP10 70.979 · median 83.815 · P90 90.580 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 11.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·147 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
- ·Seller CAGR 22.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1963✓α +11%✓Comps +6%✓Stand 8/10✓Sol 90✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.402 kr/m² × 53 m² = 4.685.308 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
147d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.228 kr./år
Alpha
11.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.685.308 kr.
88.402 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
79.661 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.731.044 kr.
89.265 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.151 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.402 | 4.685.308 kr. | +11.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.979 | 3.761.882 kr. | -10.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.815 | 4.442.196 kr. | +5.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 90 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.580 | 4.800.762 kr. | +14.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.698 | 1.150.000 kr. | -72.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.8%
α (alpha)11.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år75.972 kr.
Salgspris4.685.308 kr.
Profit (1 års hold)539.260 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.7%
α (alpha)11.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år114.132 kr.
Salgspris4.872.720 kr.
Profit (1 års hold)764.832 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.1%
α (alpha)11.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast30.1%
Gross rental/år183.825 kr.
Salgspris5.378.734 kr.
Profit (1 års hold)1.340.539 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-51.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.825 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.685.308 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread463.288 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha11.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.151 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-12normal
3.430.000 kr.64.717 kr./m²
2020-09-30normal
2.530.000 kr.47.736 kr./m²
2013-02-10normal
1.195.000 kr.22.547 kr./m²
2010-10-25family
483.426 kr.9.121 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.430.000 kr.2025-03-12 · 1 år siden
Udbudspris implicerer22.3% pa
FMV implicerer36.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+14.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2-værelses med stor altan
Velkommen til denne skønne lejlighed på Korsørgade 2, 2. 3., centralt beliggende i attraktive Indre Østerbro. Boligen byder på 53 veludnyttede kvadratmeter med en moderne og funktionel planløsning, hvor køkken og alrum smelter naturligt sammen og skaber et lyst og indbydende opholdsrum.Lejlighedens absolutte højdepunkt er den store altan mod Randersgade. Her får du et fantastisk uderum med god plads til både spisebord, loungemøbler og grønne planter – perfekt til afslapning, morgenkaffe eller hy