Udbudspris
6.495.000 kr.
69.839 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
69.839 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 54.328 · median 65.674 · P90 84.170 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Seller CAGR 13.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 95✓3. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.964 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
69.839 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
70.278 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.615.851 kr.
71.138 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.839 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.839 | 6.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.328 | 5.052.517 kr. | -22.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.674 | 6.107.701 kr. | -6.0 % | 8 comps samme postnummer, median 64 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.170 | 7.827.851 kr. | +20.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.355 | 1.800.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år162.396 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)121.576 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år232.704 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)451.684 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år291.528 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.211.968 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.668 kr.
− Ejerudgifter/år-71.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)232.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.528 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.839 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-14normal
4.395.000 kr.47.258 kr./m²
2005-06-24normal
2.295.000 kr.24.677 kr./m²
2003-04-01normal
1.365.000 kr.14.677 kr./m²
2003-01-11normal
1.125.000 kr.12.097 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.395.000 kr.2023-09-14 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.9% pa
FMV implicerer13.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og lys 3V med en fransk altan, og en stor altan på lukket vej nær CBS, metroringen og Frederiksberg Centeret
Hvilke krav stiller du til dit kommende hjem? Er lys en prioritet, og skal der også en altan til? Og hvad med et stort soveværelse med walk-in-closet og yderligere et rum, der kan fungere som kontor, gæsteværelse eller måske som puslerum/børneværelse med tiden? Denne lejlighed midt på Frederiksberg kan alt dette og meget mere til og har tilmed en pragtfuld placering nær metro, CBS, indkøbsmuligheder og grønne åndehuller - velkommen til!Lejligheden ligger på tredje sal i en nydelig etageejendom.