Udbudspris
4.345.000 kr.
85.196 kr/m²
Vores estimat
4.110.454 kr.
80.597 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-234.546 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 68.853 · median 75.043 · P90 88.135 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·118 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 25.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -6.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.597 kr/m² × 51 m² = 4.110.454 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
51 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
4.345.000 kr.
Dage på markedet
118d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.708 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.110.454 kr.
80.597 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.372.920 kr.
85.744 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.169.280 kr.
81.751 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.196 | 4.345.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.597 | 4.110.454 kr. | -5.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.853 | 3.511.510 kr. | -19.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.043 | 3.827.197 kr. | -11.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 27 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.135 | 4.494.861 kr. | +3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.627 | 950.000 kr. | -78.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.0%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år85.692 kr.
Salgspris4.110.454 kr.
Profit (1 års hold)-176.774 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år122.412 kr.
Salgspris4.274.872 kr.
Profit (1 års hold)24.364 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.7%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.9%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år303.061 kr.
Salgspris4.718.801 kr.
Profit (1 års hold)648.942 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-36.708 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.692 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.061 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.345.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.070 kr.
= Tx-omkostning27.920 kr.
+ Tilbudspris4.345.000 kr.
= Total investeret4.372.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.110.454 kr.
− Investeret-4.372.920 kr.
= Spread-262.466 kr.
÷ Investeret÷ 4.372.920 kr.
= Alpha-6.0%
Mægler
kr/m² (udbud)85.196 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-21normal
3.450.000 kr.67.647 kr./m²
2024-07-24normal
2.530.000 kr.49.608 kr./m²
2022-01-24normal
2.505.000 kr.49.118 kr./m²
2021-07-22normal
2.350.000 kr.46.078 kr./m²
2019-11-07family
1.092.500 kr.21.422 kr./m²
2013-03-14normal
1.350.000 kr.26.471 kr./m²
2009-01-07normal
1.095.000 kr.21.471 kr./m²
2004-09-21normal
1.145.000 kr.22.451 kr./m²
2002-11-21normal
950.000 kr.18.627 kr./m²
2001-04-17normal
800.000 kr.15.686 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2025-10-21 · 1 år siden
Udbudspris implicerer25.9% pa
FMV implicerer19.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalistandsat 3-værelses lejlighed mod rolig gård
Velkommen til Æbeløgade 46, 4. 2 - en indflytningsklar lejlighed med en skøn kombination af moderne komfort, stilrene løsninger og optimal planløsning. Her får du en utrolig veldisponeret bolig, hvor hver eneste kvadratmeter er gennemtænkt og udnyttet til perfektion.Lejligheden fremstår lys, elegant og indbydende med smukke plankegulve, lyse vægge og et dejligt naturligt lysindfald fra vinduerne mod den rolige gårdside. Boligens hjerte er det flotte køkken-alrum, som er indrettet med moderne mat