Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 30.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.490 kr/m² × 51 m² = 3.697.004 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
51 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.708 kr./år
Alpha
-18.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.697.004 kr.
72.490 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
88.702 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.758.296 kr.
73.692 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
88.137 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.697.004 kr.
72.490 kr./m²
-17.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
18.627 kr./m²
-78.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.4%
α (alpha)-18.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-16.4%
Gross rental/år85.692 kr.
Salgspris3.697.004 kr.
Profit (1 års hold)-741.124 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.6%
α (alpha)-18.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år122.412 kr.
Salgspris3.955.794 kr.
Profit (1 års hold)-445.614 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.2%
α (alpha)-18.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år303.061 kr.
Salgspris4.244.161 kr.
Profit (1 års hold)23.402 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-36.708 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.692 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.061 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.697.004 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-826.816 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-18.3%
Mægler
kr/m² (udbud)88.137 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-21normal
3.450.000 kr.67.647 kr./m²
2024-07-24normal
2.530.000 kr.49.608 kr./m²
2022-01-24normal
2.505.000 kr.49.118 kr./m²
2021-07-22normal
2.350.000 kr.46.078 kr./m²
2019-11-07family
1.092.500 kr.21.422 kr./m²
2013-03-14normal
1.350.000 kr.26.471 kr./m²
2009-01-07normal
1.095.000 kr.21.471 kr./m²
2004-09-21normal
1.145.000 kr.22.451 kr./m²
2002-11-21normal
950.000 kr.18.627 kr./m²
2001-04-17normal
800.000 kr.15.686 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2025-10-21 · 1 år siden
Udbudspris implicerer30.3% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-23.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalistandsat 3-værelses lejlighed mod rolig gård
Velkommen til Æbeløgade 46, 4. 2 - en indflytningsklar lejlighed med en skøn kombination af moderne komfort, stilrene løsninger og optimal planløsning. Her får du en utrolig veldisponeret bolig, hvor hver eneste kvadratmeter er gennemtænkt og udnyttet til perfektion.Lejligheden fremstår lys, elegant og indbydende med smukke plankegulve, lyse vægge og et dejligt naturligt lysindfald fra vinduerne mod den rolige gårdside. Boligens hjerte er det flotte køkken-alrum, som er indrettet med moderne mat