iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Larsbjørnsstræde 6, 2. tv

1454 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 18.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.3%✓Sol 60✓Klassisk 1798✓2. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.558 kr/m² × 55 m² = 4.320.694 kr.
Larsbjørnsstræde 6, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1798
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.276 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.320.694 kr.
78.558 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
80.422 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.395.396 kr.
79.916 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.395.000 kr.
79.909 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.320.694 kr.
78.558 kr./m²
-1.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
23.636 kr./m²
-70.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.0%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år102.924 kr.
Salgspris4.320.694 kr.
Profit (1 års hold)398 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)-2.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år146.484 kr.
Salgspris4.623.143 kr.
Profit (1 års hold)346.407 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år246.235 kr.
Salgspris4.960.157 kr.
Profit (1 års hold)783.172 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år145.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.760 kr.
− Ejerudgifter/år-42.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)146.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.235 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.320.694 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-102.526 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-2.3%

Mægler

kr/m² (udbud)79.909 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-24normal
3.725.000 kr.67.727 kr./m²
2023-09-26normal
3.100.000 kr.56.364 kr./m²
2020-01-07normal
2.600.000 kr.47.273 kr./m²
2018-02-06family
1.495.000 kr.27.182 kr./m²
2014-04-25normal
1.900.000 kr.34.545 kr./m²
2007-10-29normal
1.900.000 kr.34.545 kr./m²
2005-05-24family
1.425.000 kr.25.909 kr./m²
2001-02-21normal
1.200.000 kr.21.818 kr./m²
1999-11-12family
810.000 kr.14.727 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.725.000 kr.2025-07-24 · 1 år siden
Udbudspris implicerer18.0% pa
FMV implicerer16.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed i hjertet af København K.

Smuk indflytningsklar lejlighed i hjertet af København K