Udbudspris
4.250.000 kr.
77.273 kr/m²
Vores estimat
4.563.828 kr.
82.979 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.4 %
+313.828 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.7 %
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.1% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓α +6.7%✓Stand 8/10✓Sol 60✓Klassisk 1798✓2. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.979 kr/m² × 55 m² = 4.563.828 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1798
Udbudspris
4.250.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.028 kr./år
Alpha
6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.563.828 kr.
82.979 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.277.350 kr.
77.770 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.641.302 kr.
84.387 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.273 | 4.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.979 | 4.563.828 kr. | +7.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.636 | 1.300.000 kr. | -69.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.2%
α (alpha)6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år107.172 kr.
Salgspris4.563.828 kr.
Profit (1 års hold)393.650 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.2%
α (alpha)6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år150.732 kr.
Salgspris4.746.381 kr.
Profit (1 års hold)619.763 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.4%
α (alpha)6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast27.4%
Gross rental/år250.483 kr.
Salgspris5.239.275 kr.
Profit (1 års hold)1.212.408 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år145.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.760 kr.
− Ejerudgifter/år-38.028 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.732 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.483 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.500 kr.
= Tx-omkostning27.350 kr.
+ Tilbudspris4.250.000 kr.
= Total investeret4.277.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.563.828 kr.
− Investeret-4.277.350 kr.
= Spread286.478 kr.
÷ Investeret÷ 4.277.350 kr.
= Alpha6.7%
Mægler
kr/m² (udbud)77.273 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-07-24normal
3.725.000 kr.67.727 kr./m²
2023-09-26normal
3.100.000 kr.56.364 kr./m²
2020-01-07normal
2.600.000 kr.47.273 kr./m²
2018-02-06family
1.495.000 kr.27.182 kr./m²
2014-04-25normal
1.900.000 kr.34.545 kr./m²
2007-10-29normal
1.900.000 kr.34.545 kr./m²
2005-05-24family
1.425.000 kr.25.909 kr./m²
2001-02-21normal
1.200.000 kr.21.818 kr./m²
1999-11-12family
810.000 kr.14.727 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.725.000 kr.2025-07-24 · 1 år siden
Udbudspris implicerer14.1% pa
FMV implicerer22.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+8.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Drømmer du om en bolig midt i Latinerkvarteret
Drømmer du om en bolig midt i Latinerkvarteret? Her får du 55 veludnyttede kvadratmeter i en ikonisk ejendom fra 1798 – og den billigste 2-værelses lejlighed i Indre By.Lejlighedens hjerte er det store køkken-alrum, hvor tre flotte vinduespartier fylder rummet med naturligt lys og giver udsigt til en smuk ejendom fra 1700-tallet.Soveværelset har god plads til både dobbeltseng og opbevaring, og det rummelige badeværelse byder på separat bruseniche og masser af plads.Udenfor døren venter et af Køb