iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rosenvængets Sideallé 3, 5. th

2100 København Ø · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
12.995.000 kr.
79.238 kr/m²
Vores estimat
15.138.291 kr.
92.307 kr/m²
Udbudt under estimat
+16.5 %
+2.143.291 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 15.8 %
Comp-engineP10 67.924 · median 67.924 · P90 72.116 kr/m²2 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 15.8% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 32% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗164 m² for stor!Comps usikre (2)✓α +16%✓5. sal✓KBH-klassiker 1901✓Stand 8/10✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.307 kr/m² × 164 m² = 15.138.291 kr.
Rosenvængets Sideallé 3, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
164 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
12.995.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 121.860 kr./år
Alpha
15.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
15.138.291 kr.
92.307 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.074.820 kr.
79.725 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
15.316.283 kr.
93.392 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.23812.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.30715.138.291 kr.+16.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1067.92411.139.617 kr.-14.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.92411.139.617 kr.-14.3 %2 comps inden for 500 m, median 282 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9072.11611.827.027 kr.-9.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.0853.950.000 kr.-69.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
17.9%
α (alpha)15.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år271.740 kr.
Salgspris15.138.291 kr.
Profit (1 års hold)2.335.211 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
22.8%
α (alpha)15.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast22.8%
Gross rental/år389.820 kr.
Salgspris15.743.823 kr.
Profit (1 års hold)3.058.823 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.2%
α (alpha)15.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast32.2%
Gross rental/år217.909 kr.
Salgspris17.378.758 kr.
Profit (1 års hold)4.521.847 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (164) × 12 mdr
= Langtidsleje/år393.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)511.680 kr.
− Ejerudgifter/år-121.860 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)271.740 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)389.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.909 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+77.970 kr.
= Tx-omkostning79.820 kr.
+ Tilbudspris12.995.000 kr.
= Total investeret13.074.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV15.138.291 kr.
− Investeret-13.074.820 kr.
= Spread2.063.471 kr.
÷ Investeret÷ 13.074.820 kr.
= Alpha15.8%

Mægler

kr/m² (udbud)79.238 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-02-07normal
4.100.000 kr.25.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2013-02-07 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Raw & Refined

Der er noget særligt ved at bo over tagene. Lyden ændrer sig. Lyset bliver klarere. Tempoet falder en smule. På Rosenvængets Sideallé ligger denne unikke penthouselejlighed på 164 m², hvor de rå, fritlagte bjælker, de hvidmalede gulve og de store vinduespartier skaber en atmosfære, der føles lige så meget som et atelier som et hjem.Boligen er indrettet omkring ét imponerende opholdsrum, hvor køkken, spiseplads og stue flyder naturligt sammen. De markante bjælkekonstruktioner giver karakter, mens