← Tilbage til on-market
Bryggervangen 36, 4. 1
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
4.795.000 kr.
90.472 kr/m²
Vores estimat
4.479.378 kr.
84.517 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.6 %
-315.622 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.2 %
Comp-engineP10 68.028 · median 76.272 · P90 87.351 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 27.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.2%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.517 kr/m² × 53 m² = 4.479.378 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.652 kr./år
Alpha
-7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.479.378 kr.
84.517 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
91.049 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.535.861 kr.
85.582 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.472 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.517 | 4.479.378 kr. | -6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.028 | 3.605.503 kr. | -24.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.272 | 4.042.419 kr. | -15.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 263 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.351 | 4.629.582 kr. | -3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.755 | 1.100.000 kr. | -77.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.4%
α (alpha)-7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år85.548 kr.
Salgspris4.479.378 kr.
Profit (1 års hold)-260.694 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år123.708 kr.
Salgspris4.658.553 kr.
Profit (1 års hold)-43.359 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år193.401 kr.
Salgspris5.142.326 kr.
Profit (1 års hold)510.107 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-41.652 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.708 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.401 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.479.378 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-346.242 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)90.472 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-05-02normal
2.950.000 kr.55.660 kr./m²
2014-05-13normal
1.650.000 kr.31.132 kr./m²
2006-04-12normal
2.046.000 kr.38.604 kr./m²
2004-07-20normal
925.000 kr.17.453 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2024-05-02 · 2 år siden
Udbudspris implicerer27.5% pa
FMV implicerer23.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigt og massere af sol
Indflytningsklar lejlighed med lys, udsigt og sol på altanenEn supercharmerende 2V’er står til salg på Østerbro, og den kommer med en bred altan og udsigt over smukke, grønne ØsterGro. Denne bolig er et fremragende bud på singlens eller parrets næste hjem, og forældrekøb er oplagt.Foreningen er veldrevet, og ejendommen omkranser et fantastisk gårdrum med rigelig sol og plads til selskab. Den store, vestvendte altan bliver imidlertid det foretrukne spot at fange eftermiddags- og aftensolen i.Lejl