iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Papirøen 21, 5. 4

1436 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.895.000 kr.
120.965 kr/m²
Vores estimat
6.580.299 kr.
115.444 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.6 %
-314.701 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.2 %
Comp-engineP10 106.506 · median 110.455 · P90 119.367 kr/m²3 comps · same_road_250m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·488 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -5.2% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.2%!Comps usikre (3)✓5. sal✓Stand 9/10✓Sol 100✓Nybyg 2023✓57 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 115.444 kr/m² × 57 m² = 6.580.299 kr.
Papirøen 21, 5. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
2023
Udbudspris
6.895.000 kr.
Dage på markedet
488d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.904 kr./år
Alpha
-5.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.580.299 kr.
115.444 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.938.220 kr.
121.723 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.623.285 kr.
116.198 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris120.9656.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM115.4446.580.299 kr.-4.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10106.5066.070.859 kr.-12.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median110.4556.295.960 kr.-8.7 %3 comps same_road_250m, median 65 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90119.3676.803.947 kr.-1.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.9%
α (alpha)-5.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år84.576 kr.
Salgspris6.580.299 kr.
Profit (1 års hold)-273.345 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-5.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år129.720 kr.
Salgspris6.843.511 kr.
Profit (1 års hold)35.011 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.5%
α (alpha)-5.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast14.5%
Gross rental/år334.476 kr.
Salgspris7.554.183 kr.
Profit (1 års hold)950.439 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.850 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.850 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år560.564 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-84.085 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.487 kr.
= Net Airbnb/år400.380 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)195.624 kr.
− Ejerudgifter/år-65.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.720 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)334.476 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.370 kr.
= Tx-omkostning43.220 kr.
+ Tilbudspris6.895.000 kr.
= Total investeret6.938.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.580.299 kr.
− Investeret-6.938.220 kr.
= Spread-357.921 kr.
÷ Investeret÷ 6.938.220 kr.
= Alpha-5.2%

Mægler

kr/m² (udbud)120.965 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-02-04normal
5.900.000 kr.103.509 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.900.000 kr.2024-02-04 · 2 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2V'er på Papirøen med stor altan og billedskøn udsigt

Uden bopælspligt! Drømmer du om at bo i smørhullet og have den smukkeste udsigt i en fin veldisponeret teaterlejlighed. Papirøen har på få år forvandlet sig til en af hovedstadens mest eftertragtede adresser, hvor prisvindende kanalhuse løfter arven fra øens industrihistorie ind i en bæredygtig fremtid. Her, på femte sal, finder du en exceptionelt veldisponeret 2-værelses bolig, designet til at leve stort på lidt plads. Loft-til-gulv-vinduer trækker havnens skiftende lys dybt ind i det åbne oph