Udbudspris
6.995.000 kr.
92.039 kr/m²
Vores estimat
6.681.563 kr.
87.915 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-313.437 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 77.203 · median 91.747 · P90 100.171 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1875)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 29.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.1%!Comps usikre (8)✓Sol 92✓Klassisk 1875✓1. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.915 kr/m² × 76 m² = 6.681.563 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1875
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.276 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.681.563 kr.
87.915 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
92.616 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.779.281 kr.
89.201 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.039 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.915 | 6.681.563 kr. | -4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.203 | 5.867.397 kr. | -16.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.747 | 6.972.789 kr. | -0.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 294 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.171 | 7.613.005 kr. | +8.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.026 | 1.750.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år140.244 kr.
Salgspris6.681.563 kr.
Profit (1 års hold)-217.013 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år197.700 kr.
Salgspris6.948.826 kr.
Profit (1 års hold)107.706 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år312.216 kr.
Salgspris7.670.434 kr.
Profit (1 års hold)943.831 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)248.976 kr.
− Ejerudgifter/år-51.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.700 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.216 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.681.563 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-357.257 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)92.039 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-24normal
4.150.000 kr.54.605 kr./m²
2014-04-30normal
2.600.000 kr.34.211 kr./m²
2003-09-30normal
1.580.000 kr.20.789 kr./m²
2003-05-28normal
1.250.000 kr.16.447 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.150.000 kr.2024-01-24 · 2 år siden
Udbudspris implicerer29.8% pa
FMV implicerer26.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant og stilfuld lejlighed på Frederiksberg C
Flyt til Frederiksberg C og få en af byens mest attraktive beliggenheder med både Søerne, Forum og hyggelige gader lige ved døren. Lejligheden fremstår særdeles flot og indbydende med en harmonisk kombination af klassiske detaljer og moderne løsninger, hvor sildebensparket, lyse rum og en gennemført stil skaber en elegant ramme om hverdagen.Boligen har været igennem en større istandsættelse og fremstår i en flot og indflytningsklar stand. Filtede vægge, smukke sildebensparketter og den klassiske