Udbudspris
5.745.000 kr.
79.792 kr/m²
Vores estimat
5.745.000 kr.
79.792 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.085 · median 70.674 · P90 76.503 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1978✗Støjgade✗Comps -11%✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓72 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
5.745.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.464 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.745.000 kr.
79.792 kr./m² · fallback
Investeret
5.781.320 kr.
80.296 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.811.338 kr.
80.713 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.792 | 5.745.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.792 | 5.745.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.085 | 4.254.117 kr. | -26.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.674 | 5.088.556 kr. | -11.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 431 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.503 | 5.508.186 kr. | -4.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.361 | 1.250.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år103.056 kr.
Salgspris5.745.000 kr.
Profit (1 års hold)66.736 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år149.712 kr.
Salgspris5.974.800 kr.
Profit (1 års hold)343.192 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år256.204 kr.
Salgspris6.595.260 kr.
Profit (1 års hold)1.070.144 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-52.464 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.204 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.745.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.470 kr.
= Tx-omkostning36.320 kr.
+ Tilbudspris5.745.000 kr.
= Total investeret5.781.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.745.000 kr.
− Investeret-5.781.320 kr.
= Spread-36.320 kr.
÷ Investeret÷ 5.781.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.792 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-08normal
3.795.000 kr.52.708 kr./m²
2017-11-02normal
2.953.000 kr.41.014 kr./m²
2017-11-02normal
2.953.000 kr.41.014 kr./m²
2014-10-29normal
1.830.000 kr.25.417 kr./m²
2007-03-30normal
1.600.000 kr.22.222 kr./m²
2000-01-28normal
799.985 kr.11.111 kr./m²
1999-11-27family
243.000 kr.3.375 kr./m²
1996-04-15normal
355.000 kr.4.931 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2021-04-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst med solrig vestvendt altan, elevator & køkken alrum.
LEJLIGHED: Her udbydes lejlighed på hele 72 m2, øverst placeret med perfekt disponering, køkkenalrum og dejlig altan med masser af lys og sol. Du bydes velkommen af god fordelingsentré med indbygget skabe og plads til sko og overtøjet. Man har stort badeværelse med separat brus, vindue, væghængt toilet og vaske/tørremaskine. Modsat har man første af to værelser, der ligger mod den stille svalegang. Køkken ligger i åben forbindelse til stor stue, med plads til både spisebord og sofaarrangement. K