iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fadet 45, 1. tv

1799 København V · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
99.936 kr/m²
Vores estimat
7.213.307 kr.
92.478 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.5 %
-581.693 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.0 %
Comp-engineP10 78.372 · median 96.606 · P90 101.547 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2022)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -8.0% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -3%α -8.0%Sol 95Nybyg 20221. sal78 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.478 kr/m² × 78 m² = 7.213.307 kr.
Fadet 45, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
2022
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.972 kr./år
Alpha
-8.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.213.307 kr.
92.478 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
100.559 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.292.251 kr.
93.490 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9367.795.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.4787.213.307 kr.-7.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.3726.113.000 kr.-21.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median96.6067.535.296 kr.-3.3 %8 comps inden for 500 m, median 73 m væk · high confidence
Comp-engine · P90101.5477.920.646 kr.+1.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurderingSKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.4%
α (alpha)-8.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år124.548 kr.
Salgspris7.213.307 kr.
Profit (1 års hold)-505.765 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.8%
α (alpha)-8.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år179.304 kr.
Salgspris7.501.839 kr.
Profit (1 års hold)-162.477 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.2%
α (alpha)-8.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år344.377 kr.
Salgspris8.280.876 kr.
Profit (1 års hold)781.634 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-57.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.304 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)344.377 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.213.307 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-630.313 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-8.0%

Mægler

kr/m² (udbud)99.936 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-04-08normal
4.495.000 kr.57.628 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.495.000 kr.2021-04-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.6% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet 3-værelses lejlighed i Rothe hus – med sydvendt altan og udsigt til J.C. Jacobsens Have

Velkommen til en gennemført og indbydende 3-værelses lejlighed på 78 m² i det populære Rothe hus i Carlsberg Byen. Lejligheden byder på en velplanlagt og lys boligløsning, hvor det åbne spisekøkken går naturligt over i den lyse stue, så der samlet set skabes gode rammer for både hverdag og hyggeligt samvær – understøttet af en god loftshøjde, der giver rummene ekstra luftige følelse. Her er plads til at boltre sig, uanset om det er madlavning, hjemmearbejde eller afslapning på sofaen efter en lang dag. Lejligheden rummer to velproportionerede soveværelser, som begge giver god plads til dobbeltseng og øvrige møbler. Det ene værelse er ekstra rummeligt og kan sagtens fungere som gæsteværelse, hjemmekontor eller børneværelse, alt efter behov. Et praktisk walk-in closet sikrer overskuelig opbevaring til garderoben, så I slipper for fyldte skabe i selve soveværelserne, mens et tidssvarende badeværelse med både vaskemaskine og tørretumbler fuldender den private del af lejligheden. Et af lejlighedens helt store trækplastre er den sydvendte altan, hvor I kan nyde solen fra morgen til aften med udsigt ud over J.C. Jacobsens Have, samt en fri udsigt til brygger hestene – en grøn oase midt i byen, der er perfekt til morgenkaffen, aftensolen eller en stille stund efter en travl dag. Her kan sommeraftenerne nydes i fulde drag, og udsigten over det grønne parkanlæg giver en helt særlig ro midt i storbyen. Rothe hus ligger i attraktive omgivelser med kort afstand til grønne områder, caféer og gode transportmuligheder, og her får I det bedste fra to verdener: nærhed til byens puls og en rolig base med udsigt til parkens grønne træer. Kvarteret summer af liv med et bredt udvalg af caféer, restauranter og butikker inden for gåafstand, samtidig med at der er nem adgang til offentlig transport, så både arbejde og fritid ligger lige for. Denne lejlighed i et af byens mest attraktive byggerier. Vi glæder os til at byde jer velkommen til fremvisning, hvor I kan opleve boligens rum, lys og den fantastiske udsigt på egen hånd. Kontakt os for at aftale en tid