← Tilbage til on-market
Carl Nielsens Allé 4, 3. th
2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro ApS
Udbudspris
6.695.000 kr.
84.747 kr/m²
Vores estimat
6.593.134 kr.
83.457 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.5 %
-101.866 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.1 %
Comp-engineP10 63.276 · median 79.603 · P90 88.504 kr/m²8 comps · same_building · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.1%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓3. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.457 kr/m² × 79 m² = 6.593.134 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.108 kr./år
Alpha
-2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.593.134 kr.
83.457 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
85.279 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.662.799 kr.
84.339 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.747 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.457 | 6.593.134 kr. | -1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.276 | 4.998.781 kr. | -25.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.603 | 6.288.632 kr. | -6.1 % | 8 comps same_building, median 29 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.504 | 6.991.838 kr. | +4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.620 | 1.550.000 kr. | -76.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.5%
α (alpha)-2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år111.492 kr.
Salgspris6.593.134 kr.
Profit (1 års hold)-32.394 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.4%
α (alpha)-2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år168.372 kr.
Salgspris6.856.859 kr.
Profit (1 års hold)288.211 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.5%
α (alpha)-2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år261.661 kr.
Salgspris7.568.918 kr.
Profit (1 års hold)1.093.559 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.480 kr.
− Ejerudgifter/år-78.108 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.492 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.372 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.661 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.593.134 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-143.886 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-2.1%
Mægler
kr/m² (udbud)84.747 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-05normal
4.200.000 kr.53.165 kr./m²
2010-02-09normal
1.850.000 kr.23.418 kr./m²
2004-02-23normal
1.425.000 kr.18.038 kr./m²
1996-08-02normal
515.000 kr.6.519 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2022-04-05 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.4% pa
FMV implicerer11.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt 3 værelses lejlighed med to altaner og elevator nær Svanemøllenstrand
Indflytningsklar lejlighed med to skønne altanerPå den charmerende og stemningsfulde Carl Nielsens Allé finder I denne skønne og indflytningsklare lejlighed, der kombinerer en veldisponeret planløsning med to dejlige altaner og havkig fra lejlighedens ene altan.Lejligheden fremstår i rigtig flot stand og er lige til at flytte ind i. Boligen byder på en lys og indbydende stue med god plads til både afslapning og hyggelige stunder, et stort soveværelse samt et ekstra værelse, der fleksibelt kan in