Udbudspris
2.995.000 kr.
56.509 kr/m²
Vores estimat
3.331.578 kr.
62.860 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.2 %
+336.578 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 10.5 %
Comp-engineP10 55.472 · median 58.989 · P90 68.218 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 10.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·152 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓α +11%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.860 kr/m² × 53 m² = 3.331.578 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
2.995.000 kr.
Dage på markedet
152d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.068 kr./år
Alpha
10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.331.578 kr.
62.860 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.014.820 kr.
56.883 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.377.515 kr.
63.727 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 56.509 | 2.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.860 | 3.331.578 kr. | +11.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.472 | 2.940.038 kr. | -1.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.989 | 3.126.438 kr. | +4.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 127 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.218 | 3.615.535 kr. | +20.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.547 | 930.000 kr. | -68.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.8%
α (alpha)10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år68.052 kr.
Salgspris3.331.578 kr.
Profit (1 års hold)384.810 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.8%
α (alpha)10.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år100.488 kr.
Salgspris3.464.841 kr.
Profit (1 års hold)550.509 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.4%
α (alpha)10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast31.4%
Gross rental/år183.660 kr.
Salgspris3.824.652 kr.
Profit (1 års hold)993.491 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-40.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.660 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.970 kr.
= Tx-omkostning19.820 kr.
+ Tilbudspris2.995.000 kr.
= Total investeret3.014.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.331.578 kr.
− Investeret-3.014.820 kr.
= Spread316.758 kr.
÷ Investeret÷ 3.014.820 kr.
= Alpha10.5%
Mægler
kr/m² (udbud)56.509 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-07-21normal
1.950.000 kr.36.792 kr./m²
2015-03-01normal
1.051.000 kr.19.830 kr./m²
1998-01-21normal
441.865 kr.8.337 kr./m²
1997-01-15normal
341.000 kr.6.434 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2021-07-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LEJLIGHED MED SYDVENDT ALTAN RUNDT OM HJØRNET FRA AMAGERBROGADE
På Amager - mellem Amagerbrogade og Kastrupvej - ligger dit kommende hjem og putter sig trygt og godt nær storbyens summen og de lokale, grønne områder. Det er en skøn toværelses lejlighed på 53 kvadratmeter med et fantastisk lysindfald og en sydvendt altan, der står til salg.Kom indenfor i en varm og indbydende bolig, der udfolder sig på en flot stue, som har store vinduespartier og udgang til den sydvendte altan. Indretningen rummer ligeledes et værelse, mens køkkenet er velstruktureret og byd