Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.1%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 56.908 kr/m² × 53 m² = 3.016.100 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.295.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.068 kr./år
Alpha
-9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.016.100 kr.
56.908 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.316.620 kr.
62.578 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.063.918 kr.
57.810 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.295.000 kr.
62.170 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.016.100 kr.
56.908 kr./m²
-8.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
930.000 kr.
17.547 kr./m²
-71.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.0%
α (alpha)-9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år68.052 kr.
Salgspris3.016.100 kr.
Profit (1 års hold)-232.468 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.0%
α (alpha)-9.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år100.488 kr.
Salgspris3.227.227 kr.
Profit (1 års hold)11.095 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.3%
α (alpha)-9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år183.660 kr.
Salgspris3.462.483 kr.
Profit (1 års hold)329.523 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-40.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.660 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.770 kr.
= Tx-omkostning21.620 kr.
+ Tilbudspris3.295.000 kr.
= Total investeret3.316.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.016.100 kr.
− Investeret-3.316.620 kr.
= Spread-300.520 kr.
÷ Investeret÷ 3.316.620 kr.
= Alpha-9.1%
Mægler
kr/m² (udbud)62.170 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-07-21normal
1.950.000 kr.36.792 kr./m²
2015-03-01normal
1.051.000 kr.19.830 kr./m²
1998-01-21normal
441.865 kr.8.337 kr./m²
1997-01-15normal
341.000 kr.6.434 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2021-07-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LEJLIGHED MED SYDVENDT ALTAN RUNDT OM HJØRNET FRA AMAGERBROGADE
På Amager - mellem Amagerbrogade og Kastrupvej - ligger dit kommende hjem og putter sig trygt og godt nær storbyens summen og de lokale, grønne områder. Det er en skøn toværelses lejlighed på 53 kvadratmeter med et fantastisk lysindfald og en sydvendt altan, der står til salg.Kom indenfor i en varm og indbydende bolig, der udfolder sig på en flot stue, som har store vinduespartier og udgang til den sydvendte altan. Indretningen rummer ligeledes et værelse, mens køkkenet er velstruktureret og byd