Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -27.1% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -27.1%✓Sol 95✓Nybyg 2017✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 52.495 kr/m² × 60 m² = 3.149.718 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.264 kr./år
Alpha
-27.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.149.718 kr.
52.495 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
72.044 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.211.734 kr.
53.529 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
71.583 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.149.718 kr.
52.495 kr./m²
-26.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
21.667 kr./m²
-69.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-25.2%
α (alpha)-27.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-25.2%
Gross rental/år83.136 kr.
Salgspris3.149.718 kr.
Profit (1 års hold)-1.089.766 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-17.4%
α (alpha)-27.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-17.4%
Gross rental/år119.856 kr.
Salgspris3.370.198 kr.
Profit (1 års hold)-832.566 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-7.2%
α (alpha)-27.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast-7.2%
Gross rental/år222.034 kr.
Salgspris3.615.876 kr.
Profit (1 års hold)-484.710 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-39.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.034 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.149.718 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-1.172.902 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-27.1%
Mægler
kr/m² (udbud)71.583 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-04-18normal
2.075.000 kr.34.583 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.075.000 kr.2016-04-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer4.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Toværelses lejlighed med fem meter bred, sydvendt altan i Kubehusene
Lejligheden Snart føler du dig helt og aldeles hjemme i Kubehusene. Det er nemlig her, at dit næste boligkapitel venter i form af en indflytningsklar toværelses lejlighed oppe på 2. sal. Boligen er dejligt lys, men det er altanen, der virkelig kommer til at vinde dit hjerte. Hoveddøren åbner til et moderne og højst funktionelt hjem – direkte ind i alrummet, hvor køkken og stue smelter sammen. Det er dejligt ligetil at indrette opholdsrummet i forskellige zoner med videre afsæt ud til sol og so