Udbudspris
4.095.000 kr.
68.250 kr/m²
Vores estimat
3.885.331 kr.
64.756 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.1 %
-209.669 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.7 %
Comp-engineP10 59.249 · median 60.492 · P90 79.089 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·167 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.7%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Nybyg 2017✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.756 kr/m² × 60 m² = 3.885.331 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
167d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.560 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.885.331 kr.
64.756 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
68.690 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.941.671 kr.
65.695 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.250 | 4.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.756 | 3.885.331 kr. | -5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.249 | 3.554.938 kr. | -13.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.492 | 3.629.497 kr. | -11.4 % | 8 comps samme postnummer, median 358 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.089 | 4.745.313 kr. | +15.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.667 | 1.300.000 kr. | -68.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år81.840 kr.
Salgspris3.885.331 kr.
Profit (1 års hold)-154.249 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år118.560 kr.
Salgspris4.040.744 kr.
Profit (1 års hold)37.884 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år220.738 kr.
Salgspris4.460.360 kr.
Profit (1 års hold)559.677 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-40.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.560 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)220.738 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.885.331 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-236.089 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)68.250 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-04-18normal
2.075.000 kr.34.583 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.075.000 kr.2016-04-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Toværelses lejlighed med fem meter bred, sydvendt altan i Kubehusene
Lejligheden Snart føler du dig helt og aldeles hjemme i Kubehusene. Det er nemlig her, at dit næste boligkapitel venter i form af en indflytningsklar toværelses lejlighed oppe på 2. sal. Boligen er dejligt lys, men det er altanen, der virkelig kommer til at vinde dit hjerte. Hoveddøren åbner til et moderne og højst funktionelt hjem – direkte ind i alrummet, hvor køkken og stue smelter sammen. Det er dejligt ligetil at indrette opholdsrummet i forskellige zoner med videre afsæt ud til sol og so