Udbudspris
4.295.000 kr.
71.583 kr/m²
Vores estimat
3.733.420 kr.
62.224 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.1 %
-561.580 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.6 %
Comp-engineP10 59.249 · median 60.492 · P90 79.089 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·107 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.6% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.6%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Nybyg 2017✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.224 kr/m² × 60 m² = 3.733.420 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
107d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.264 kr./år
Alpha
-13.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.733.420 kr.
62.224 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
72.044 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.791.954 kr.
63.199 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.583 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.224 | 3.733.420 kr. | -13.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.249 | 3.554.938 kr. | -17.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.492 | 3.629.497 kr. | -15.5 % | 8 comps samme postnummer, median 358 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.089 | 4.745.313 kr. | +10.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.667 | 1.300.000 kr. | -69.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.7%
α (alpha)-13.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-11.7%
Gross rental/år83.136 kr.
Salgspris3.733.420 kr.
Profit (1 års hold)-506.064 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.9%
α (alpha)-13.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år119.856 kr.
Salgspris3.882.757 kr.
Profit (1 års hold)-320.007 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.3%
α (alpha)-13.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år222.034 kr.
Salgspris4.285.966 kr.
Profit (1 års hold)185.380 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-39.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.034 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.733.420 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-589.200 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-13.6%
Mægler
kr/m² (udbud)71.583 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-04-18normal
2.075.000 kr.34.583 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.075.000 kr.2016-04-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Toværelses lejlighed med fem meter bred, sydvendt altan i Kubehusene
Lejligheden Snart føler du dig helt og aldeles hjemme i Kubehusene. Det er nemlig her, at dit næste boligkapitel venter i form af en indflytningsklar toværelses lejlighed oppe på 2. sal. Boligen er dejligt lys, men det er altanen, der virkelig kommer til at vinde dit hjerte. Hoveddøren åbner til et moderne og højst funktionelt hjem – direkte ind i alrummet, hvor køkken og stue smelter sammen. Det er dejligt ligetil at indrette opholdsrummet i forskellige zoner med videre afsæt ud til sol og so