iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gammel Kalkbrænderi Vej 50, 2. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
89.196 kr/m²
Vores estimat
5.043.579 kr.
90.064 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.0 %
+48.579 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.3 %
Comp-engineP10 76.349 · median 88.018 · P90 95.672 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -1%!α +0.3%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 90✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 90.064 kr/m² × 56 m² = 5.043.579 kr.
Gammel Kalkbrænderi Vej 50, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.868 kr./år
Alpha
0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.043.579 kr.
90.064 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
89.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.100.657 kr.
91.083 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.1964.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.0645.043.579 kr.+1.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.3494.275.524 kr.-14.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.0184.928.994 kr.-1.3 %8 comps inden for 250 m, median 56 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.6725.357.637 kr.+7.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.5361.150.000 kr.-77.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år89.532 kr.
Salgspris5.043.579 kr.
Profit (1 års hold)106.291 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år129.852 kr.
Salgspris5.245.322 kr.
Profit (1 års hold)348.354 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år190.185 kr.
Salgspris5.790.029 kr.
Profit (1 års hold)953.394 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-44.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.852 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.185 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.043.579 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread16.759 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)89.196 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-28family
2.700.000 kr.48.214 kr./m²
2020-08-20normal
2.675.000 kr.47.768 kr./m²
2017-02-20normal
2.450.000 kr.43.750 kr./m²
2009-10-15normal
1.295.000 kr.23.125 kr./m²
2003-08-25normal
1.075.000 kr.19.196 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.675.000 kr.2020-08-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer11.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemført 2-værelses med altan, gulvvarme og en skøn beliggenhed på Østerbro

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På Gammel Kalkbrænderi Vej, lige dér hvor det klassiske Østerbro møder det moderne Nordhavn, finder I denne indbydende og velindrettede 2-værelses lejlighed. Her får I 56 veldisponerede kvadratmeter med nyere køkken og badeværelse, gulvvarme i hele boligen og en dejlig altan, der giver et ekstra opholdsrum i de lune måneder. En bolig, hvor der er tænkt på både komfort og funktionalitet, og hvor I kan flytte direkte ind og begynde at nyde tilværelsen. Lejligheden ligger på 2. sal i en klassisk ejendom fra 1903 og byder indenfor i en entré, hvorfra der er adgang til boligens øvrige rum. Stuen er lejlighedens naturlige samlingspunkt med god plads til både sofaarrangement og spisebord. Herfra er der direkte udgang til altanen, som bliver en hyggelig forlængelse af opholdsrummet og et oplagt sted at nyde morgenkaffen eller en stille stund efter arbejde. I åben forbindelse med stuen ligger det nyere køkken, som er indrettet med god skabsplads og en praktisk arbejdsfordeling. Den åbne indretning skaber en fin sammenhæng mellem madlavning og ophold, så man kan være sammen, uanset om der kokkereres eller slappes af i sofaen. Soveværelset er regulært og rummeligt med god plads til dobbeltseng og opbevaring. Det nyere badeværelse er indrettet med separat bruseområde, og som en ekstra komfort er der etableret gulvvarme i hele lejligheden. En detalje, der mærkes i hverdagen og samtidig giver frihed til at indrette rummene uden traditionelle radiatorer. Beliggenheden er noget helt særligt. Her bor I med Nordhavn Station få minutters gang fra hoveddøren og med både S-tog, metro, indkøb og et væld af caféer og specialbutikker inden for kort afstand. Nordre Frihavnsgade og Østerbros hyggelige handelsliv ligger lige om hjørnet, mens en kort cykeltur bringer jer til vandet, havnebadene og de mange rekreative muligheder i Nordhavn. Samtidig er både Kastellet, Langelinie og Fælledparken inden for bekvem rækkevidde. Gammel Kalkbrænderi Vej 50 er kort sagt en oplagt bolig til singlen eller parret, der ønsker en moderne og komfortabel lejlighed med altan og en beliggenhed, hvor det meste af København er lige ved hånden.