iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hans Hedtofts Gade 7, 5. mf

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
12.495.000 kr.
91.204 kr/m²
Vores estimat
10.969.539 kr.
80.070 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.2 %
-1.525.461 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.7 %
Comp-engineP10 54.984 · median 73.756 · P90 111.464 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -12.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -12.7%✗137 m² for stor!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.070 kr/m² × 137 m² = 10.969.539 kr.
Hans Hedtofts Gade 7, 5. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
137 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
12.495.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.176 kr./år
Alpha
-12.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.969.539 kr.
80.070 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.571.820 kr.
91.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.092.438 kr.
80.967 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.20412.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.07010.969.539 kr.-12.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1054.9847.532.811 kr.-39.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.75610.104.636 kr.-19.1 %8 comps inden for 250 m, median 35 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90111.46415.270.576 kr.+22.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.8183.400.000 kr.-72.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-12.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år191.304 kr.
Salgspris10.969.539 kr.
Profit (1 års hold)-1.410.977 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.6%
α (alpha)-12.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år275.148 kr.
Salgspris11.408.321 kr.
Profit (1 års hold)-888.351 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.9%
α (alpha)-12.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år235.738 kr.
Salgspris12.593.031 kr.
Profit (1 års hold)256.948 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (137) × 12 mdr
= Langtidsleje/år279.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)363.324 kr.
− Ejerudgifter/år-88.176 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)191.304 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)275.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)235.738 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+74.970 kr.
= Tx-omkostning76.820 kr.
+ Tilbudspris12.495.000 kr.
= Total investeret12.571.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.969.539 kr.
− Investeret-12.571.820 kr.
= Spread-1.602.281 kr.
÷ Investeret÷ 12.571.820 kr.
= Alpha-12.7%

Mægler

kr/m² (udbud)91.204 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2007-10-24normal
3.850.000 kr.28.102 kr./m²
2005-04-27normal
3.633.211 kr.26.520 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.850.000 kr.2007-10-24 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lejlighed uden bopælspligt med gigantisk altan

Få skridt fra havnefronten på Islands Brygge finder du denne flotte lejlighed, som er uden bopælspligt og nu kan blive din. Du kan se frem til et indflytningsklart hjem med moderne komfort fordelt på store, lyse rum. Der medfølger en markant, sydvestvendt altan, som bidrager til oplevelsen af en udvidet stue i sommermånederne, og både ude og inde får du glæde af udsigten.På adressen møder du kvalitetsbyggeriet Fionia Hus fra 2005, opført af JM Danmark, hvor lejligheden venter dig i den sydvendte