Udbudspris
4.795.000 kr.
67.535 kr/m²
Vores estimat
4.548.604 kr.
64.065 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.1 %
-246.396 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.7 %
Comp-engineP10 58.075 · median 61.203 · P90 65.149 kr/m²6 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1989) — lavere standard
- ·Seller CAGR 24.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1989✗α -5.7%!Comps usikre (6)✓Sol 100✓3. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.065 kr/m² × 71 m² = 4.548.604 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1989
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.920 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.548.604 kr.
64.065 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
67.966 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.616.495 kr.
65.021 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.535 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.065 | 4.548.604 kr. | -5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.075 | 4.123.323 kr. | -14.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.203 | 4.345.414 kr. | -9.4 % | 6 comps inden for 500 m, median 484 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 65.149 | 4.625.575 kr. | -3.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.085 | 1.000.000 kr. | -79.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år97.440 kr.
Salgspris4.548.604 kr.
Profit (1 års hold)-179.576 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.2%
α (alpha)-5.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år143.448 kr.
Salgspris4.730.548 kr.
Profit (1 års hold)48.376 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.3%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år156.918 kr.
Salgspris5.221.797 kr.
Profit (1 års hold)553.095 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-55.920 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)143.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)156.918 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.548.604 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-277.016 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)67.535 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-23normal
1.612.000 kr.22.704 kr./m²
2017-05-24normal
1.995.000 kr.28.099 kr./m²
2006-10-20normal
1.550.000 kr.21.831 kr./m²
1999-05-13normal
689.843 kr.9.716 kr./m²
1996-06-14normal
370.390 kr.5.217 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.612.000 kr.2021-05-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer24.4% pa
FMV implicerer23.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys toværelses med fransk altan i Nordvest
Denne ejerlejlighed på 71 m² udmærker sig ved en gennemtænkt indretning og et fortrinligt lysindfald, der skaber en luftig atmosfære i hele boligen. Lejligheden er ideelt disponeret med to værelser, der giver fleksibilitet, uanset om ønsket er et rummeligt soveværelse og en stue eller en delevenlig løsning.Boligen fremstår velholdt og indbydende med en stilren æstetik, hvor de lyse materialer og rene flader spiller sammen og understøtter rumfornemmelsen. Indretningen er centreret omkring en åben