Udbudspris
4.495.000 kr.
84.811 kr/m²
Vores estimat
4.041.443 kr.
76.254 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.1 %
-453.557 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.7 %
Comp-engineP10 74.644 · median 93.911 · P90 99.849 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓Comps +11%✓Sol 73✓Klassisk 1895✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.254 kr/m² × 53 m² = 4.041.443 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1895
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.096 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.041.443 kr.
76.254 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
85.355 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.085.007 kr.
77.076 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.811 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.254 | 4.041.443 kr. | -10.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.644 | 3.956.108 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.911 | 4.977.290 kr. | +10.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 212 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.849 | 5.291.982 kr. | +17.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.811 | 1.050.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.1%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-9.1%
Gross rental/år69.924 kr.
Salgspris4.041.443 kr.
Profit (1 års hold)-412.453 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.3%
α (alpha)-10.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år107.130 kr.
Salgspris4.203.101 kr.
Profit (1 års hold)-213.589 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år185.420 kr.
Salgspris4.639.577 kr.
Profit (1 års hold)301.177 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-54.096 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.130 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.420 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.041.443 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-482.377 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-10.7%
Mægler
kr/m² (udbud)84.811 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-03-08normal
2.050.000 kr.38.679 kr./m²
1999-09-02normal
692.880 kr.13.073 kr./m²
1994-06-16normal
225.000 kr.4.245 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.050.000 kr.2019-03-08 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2V’er med to separate værelser og klassisk københavnerstemning!
Her får du en charmerende og veldisponeret 2 værelses lejlighed med en klassisk planløsning, hvor boligens kvadratmeter er udnyttet på en god og funktionel måde. Boligen har en hyggelig atmosfære med lyse plankegulve og en indretning, der passer godt til både parret, førstegangskøberen eller som delebolig.Fra den rummelige entré er der adgang til boligens to gode og separate værelser. Den klassiske planløsning giver en naturlig opdeling af boligen og gode muligheder for at indrette både stue og