Udbudspris
3.495.000 kr.
67.212 kr/m²
Vores estimat
3.497.512 kr.
67.260 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.1 %
+2.512 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.926 · median 64.062 · P90 81.754 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1900✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.260 kr/m² × 52 m² = 3.497.512 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.572 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.497.512 kr.
67.260 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
67.650 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.545.895 kr.
68.190 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.212 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.260 | 3.497.512 kr. | +0.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.926 | 3.116.170 kr. | -10.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.062 | 3.331.235 kr. | -4.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 488 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.754 | 4.251.191 kr. | +21.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.462 | 960.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år71.508 kr.
Salgspris3.497.512 kr.
Profit (1 års hold)51.200 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år103.332 kr.
Salgspris3.637.412 kr.
Profit (1 års hold)222.924 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år189.156 kr.
Salgspris4.015.144 kr.
Profit (1 års hold)686.480 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-34.572 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.508 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.156 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.497.512 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-20.308 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.212 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-02-19normal
1.750.000 kr.33.654 kr./m²
2016-08-19normal
1.635.000 kr.31.442 kr./m²
2005-08-20normal
1.288.000 kr.24.769 kr./m²
2003-11-28normal
590.000 kr.11.346 kr./m²
1997-10-27normal
325.000 kr.6.250 kr./m²
1996-10-27normal
303.000 kr.5.827 kr./m²
1993-03-11auction
93.200 kr.1.792 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.750.000 kr.2019-02-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med skønt lysindfald og kig til Filipsparken. KAN GØRES DELEVENLIG!
LejlighedenKlassisk københavnercharme og moderne komfort går hånd i hånd i denne smagfuldt opdaterede lejlighed, og dens centrale beliggenhed tæt på Amager Strand og Metro.Boligen er ideel for både parret og solisten, der drømmer om en indflytningsklar bolig, hvor klassiske detaljer som smukke trægulve, blomstrende stuk og sprosede vinduer tilsammen giver hjemmet karakter. Stuen vender mod vest og nyder godt af et dejligt lysindfald det meste af dagen. Her er plads til både spisebordet, der saml