iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

George Marshalls Vej 27, 1. 4

2450 København SV · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.995.000 kr.
93.411 kr/m²
Vores estimat
9.804.980 kr.
91.635 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.9 %
-190.020 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.5 %
Comp-engineP10 76.649 · median 85.162 · P90 107.253 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Seller CAGR 25.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -2.5%!107 m² stor✓Nybyg 2021✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.635 kr/m² × 107 m² = 9.804.980 kr.
George Marshalls Vej 27, 1. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.588 kr./år
Alpha
-2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.804.980 kr.
91.635 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
93.989 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.918.412 kr.
92.695 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.4119.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.6359.804.980 kr.-1.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.6498.201.476 kr.-17.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.1629.112.338 kr.-8.8 %8 comps inden for 250 m, median 68 m væk · high confidence
Comp-engine · P90107.25311.476.025 kr.+14.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år174.792 kr.
Salgspris9.804.980 kr.
Profit (1 års hold)-77.048 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år249.906 kr.
Salgspris10.197.179 kr.
Profit (1 års hold)390.265 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år326.761 kr.
Salgspris11.256.117 kr.
Profit (1 års hold)1.526.058 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år250.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)325.494 kr.
− Ejerudgifter/år-75.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.792 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)249.906 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.761 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.804.980 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-251.840 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-2.5%

Mægler

kr/m² (udbud)93.411 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-25normal
7.950.000 kr.74.299 kr./m²
2023-07-24normal
6.350.000 kr.59.346 kr./m²
2020-06-29normal
4.895.000 kr.45.748 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.950.000 kr.2025-07-25 · 1 år siden
Udbudspris implicerer25.7% pa
FMV implicerer23.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemrenoveret 3-værelses med to altaner midt i Engholmenes maritime miljø

Gennemrenoveret 3-værelses med to altaner midt på EngholmenePå Tangholmen – en af de seks boligøer i Engholmene – finder du denne gennemførte 3-værelses lejlighed i et moderne byggeri fra 2021. Her bor du midt i Københavns Havn med kanalerne lige udenfor døren og Vesterbro og Indre By inden for kort afstand.Lejligheden er i år blevet flot opgraderet med sildebensgulv gennem hele boligen og et helt nyt køkken. Her får du full-size vinkøleskab, ovn i arbejdshøjde, Quooker i messing samt induktions