Ben Websters Vej 146, 2. 1
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 23% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.986 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.955 | 5.676.814 kr. | +5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.266 | 4.917.919 kr. | -8.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.246 | 5.129.436 kr. | -4.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 161 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.397 | 6.418.221 kr. | +19.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.352 | 1.800.000 kr. | -66.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed med fantastisk vandudsigt ud over havneløbet
Ben Websters Vej 146, 2. 1. byder på 71 veldisponerede kvadratmeter med et stort køkkenalrum, en god rumfornemmelse og en udsigt, der hører til blandt de bedre på Sluseholmen. Køkkenalrummet er et af boligens klare samlingspunkter med god plads til både spisebord, sofaafdeling og øvrig indretning. Køkkenet har fået en fin makeover med vægklinker, som giver rummet mere karakter og et mere færdigt udtryk. Samtidig fungerer køkkenet godt i hverdagen med hvide fronter og god opbevaringsplads. De store vinduespartier trækker lyset ind i boligen og giver samtidig et flot kig ud over havneløbet, som bliver en tydelig del af oplevelsen i lejligheden. Fra opholdsrummet er der adgang til den lille hyggelige altan, hvor udsigten virkelig kommer til sin ret. Her er man hævet over kajkanten og følge livet på vandet, bådene, promenaden og kigget videre ud mod havneløbet. Det er et uderum, der giver lejligheden en særlig kvalitet og gør boligen interessant for købere, der ønsker både byliv og vand tæt på hverdagen. Soveværelset har en god størrelse med plads til dobbeltseng og garderobeskabe, samtidig med at udsigten fortsætter ind i rummet. Indgangen til værelset er flyttet fra stueafdelingen til spiseafdelingen, hvilket har givet en bedre udnyttelse af opholdsrummet og et mere åbent lysindfald i køkkenalrummet. Lejlighedens badeværelset er fornuftigt indrettet med separat bruseniche og plads til vaske-/tørrekombi, hvilket gør hverdagen nem og praktisk. Beliggenheden på Sluseholmen er et stort plus. Her bor man tæt på vandet, kanalerne, promenaderne og det særlige havnemiljø, som kendetegner området. Ejendommen har desuden en fælles tagterrasse med mulighed for grillaften og hyggelige stunder i sommerhalvåret. I nærområdet finder man både caféer, indkøb, træningsmuligheder, havnebussen og gode forbindelser videre rundt i byen. Metroen ligger i kort afstand fra lejligheden, og med cykel er der nem adgang til resten af København.