iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Burmeistersgade 17, 2. th

1429 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.695.000 kr.
107.453 kr/m²
Vores estimat
5.170.503 kr.
97.557 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.2 %
-524.497 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.8 %
Comp-engineP10 81.193 · median 92.593 · P90 95.303 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -9.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -9.8%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 84✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 97.557 kr/m² × 53 m² = 5.170.503 kr.
Burmeistersgade 17, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.668 kr./år
Alpha
-9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.170.503 kr.
97.557 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
108.132 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.227.540 kr.
98.633 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris107.4535.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.5575.170.503 kr.-9.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1081.1934.303.206 kr.-24.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median92.5934.907.453 kr.-13.8 %8 comps inden for 250 m, median 46 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.3035.051.076 kr.-11.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.5851.250.000 kr.-78.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år90.252 kr.
Salgspris5.170.503 kr.
Profit (1 års hold)-470.265 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.5%
α (alpha)-9.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år132.228 kr.
Salgspris5.377.323 kr.
Profit (1 års hold)-221.469 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.2%
α (alpha)-9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år294.778 kr.
Salgspris5.935.737 kr.
Profit (1 års hold)499.495 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-49.668 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.228 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.778 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.170.503 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-560.517 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-9.8%

Mægler

kr/m² (udbud)107.453 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-12-10normal
3.700.000 kr.69.811 kr./m²
2018-12-14normal
2.995.000 kr.56.509 kr./m²
2016-01-22family
1.062.500 kr.20.047 kr./m²
2013-07-24normal
1.875.000 kr.35.377 kr./m²
2005-09-30normal
850.000 kr.16.038 kr./m²
1997-07-02normal
347.533 kr.6.557 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2021-12-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende toværelses m. to altaner på Christianshavn

Nu kan du erhverve dig denne særdeles charmerende toværelses ejerlejlighed i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer. Her får du to reelle værelser, der begge har direkte udgang til hver sin altan, én mod øst og én mod vest, så dagens lys kan følges fra morgen til aften.Indenfor bydes du velkommen af en entré, der fordeler til boligens øvrige rum. Det giver et naturligt flow gennem lejligheden og gør den samtidig oplagt som delebolig. Begge værelser har en god størrelse og kan indrettes me