iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ourøgade 21, 3. th

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.645.000 kr.
82.946 kr/m²
Vores estimat
4.496.128 kr.
80.288 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.2 %
-148.872 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.8 %
Comp-engineP10 68.718 · median 83.710 · P90 87.996 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
6 · ! 0 · 1
α -3.8%Comps +1%KBH-klassiker 1934Sol 1003. sal56 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.288 kr/m² × 56 m² = 4.496.128 kr.
Ourøgade 21, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.645.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.764 kr./år
Alpha
-3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.496.128 kr.
80.288 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.674.720 kr.
83.477 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.554.586 kr.
81.332 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.9464.645.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.2884.496.128 kr.-3.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.7183.848.223 kr.-17.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.7104.687.749 kr.+0.9 %8 comps inden for 250 m, median 54 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.9964.927.751 kr.+6.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.6431.100.000 kr.-76.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år87.636 kr.
Salgspris4.496.128 kr.
Profit (1 års hold)-90.956 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.9%
α (alpha)-3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år127.956 kr.
Salgspris4.675.973 kr.
Profit (1 års hold)129.209 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.0%
α (alpha)-3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år188.289 kr.
Salgspris5.161.555 kr.
Profit (1 års hold)675.124 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-46.764 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.289 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.645.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.645.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.645.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.870 kr.
= Tx-omkostning29.720 kr.
+ Tilbudspris4.645.000 kr.
= Total investeret4.674.720 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.496.128 kr.
− Investeret-4.674.720 kr.
= Spread-178.592 kr.
÷ Investeret÷ 4.674.720 kr.
= Alpha-3.8%

Mægler

kr/m² (udbud)82.946 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-08-24normal
1.800.000 kr.32.143 kr./m²
2007-08-29normal
1.700.000 kr.30.357 kr./m²
2003-09-28normal
1.145.000 kr.20.446 kr./m²
2000-10-23normal
866.399 kr.15.471 kr./m²
1999-01-25normal
669.000 kr.11.946 kr./m²
1996-04-10normal
410.000 kr.7.321 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.800.000 kr.2014-08-24 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To altaner. To store værelser. Én af Østerbros meget attraktive adresser.

Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - Lejligheden: Drømmer du om din egen lejlighed på Østerbro med masser af lys, to altaner og en planløsning, der fungerer lige godt til singlen, parret eller de to venner, der vil dele? Så er denne lejlighed et oplagt match med en sjældent eftertragtet detalje: hele to altaner, så du kan nyde solen og udelivet fra begge sider af boligen. Boligens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue med flotte, originale plankegulve, god loftshøjde og plads til både spisebord, sofaområde og hjemmearbejdsplads. De store vinduespartier (udskiftet i 2017) giver et fantastisk lysindfald, og fra stuen er der udgang til den ene altan, hvor dagens første kaffe kan nydes. Soveværelset er rummeligt og har plads til både dobbeltseng og garderobe. Herfra er der direkte adgang til lejlighedens anden altan, som vender mod den flotte, grønne gård. Det giver en helt særlig ro midt i byen og gør lejligheden gennemlyst fra morgen til aften. Køkkenet fremstår lyst og funktionelt med god skabsplads, vaskemaskine og udsigt til gården, mens badeværelset er udskiftet i flotte materialer og naturligvis med separat brus og gulvvarme. I entreen er også indbygget garderobe. Planløsningen gør desuden lejligheden oplagt som delelejlighed med to store opholdsrum, hvor begge beboere får gode private rammer. Ejendommen: Ejendommen er en klassisk rødstensejendom med et flot udtryk og en veldrevet ejerforening. Til lejligheden hører eget kælderrum, og beboerne har adgang til et grønt gårdmiljø med græsarealer og hyggelige opholdssteder. Ejendommen har fællesvaskeri og fjernvarme. Beliggenheden: Du kommer til at bo i hjertet af Skt. Kjelds Kvarteret, også kendt som Klimakvarteret, som er blevet et af de mest populære områder på Østerbro. Her er der kort afstand til metroen ved Vibenshus Runddel, hyggelige caféer, Copenhagen Coffee Lab, træningscentre, indkøb, Fælledparken og de grønne byrum omkring Tåsinge Plads (for enden af gaden, bogstaveligt talt). Uanset om du er på vej til studie, arbejde eller en kaffe med vennerne, foregår det hele inden for få minutter fra hoveddøren. Kort sagt: En lys og indflytningsklar altanlejlighed med to altaner, flotte plankegulve og en attraktiv beliggenhed på Østerbro. Perfekt til førstegangskøberen, parret eller som delelejlighed.