Amerika Plads 32B, 1. 4
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·86 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.929 | 5.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.527 | 5.566.892 kr. | -0.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.495 | 5.074.670 kr. | -9.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.485 | 5.423.959 kr. | -3.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 51 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.577 | 6.690.413 kr. | +19.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.429 | 1.850.000 kr. | -66.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lækker lejlighed med vandkig
Lys og stor 2-værelses lejlighed med vandkig, altan og elevator Med kig til vandet, en skøn altan, elevator og et stort, lyst køkken-alrum har denne lejlighed flere kvaliteter, som udmærker den på det københavnske boligmarked. Se med her.Vi starter i alrummet, hvor det tidløse køkken er udstyret med nyere hvidevarer, og hvor der er sømløs forbindelse til den rummelige stue. Soveværelset har også en god størrelse, og badeværelset er ligeledes rummeligt med separat bruseniche, skjult vaskesøjle og