Udbudspris
7.795.000 kr.
80.361 kr/m²
Vores estimat
6.707.086 kr.
69.145 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.0 %
-1.087.914 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.5 %
Comp-engineP10 61.154 · median 70.613 · P90 83.061 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.5%!Comps usikre (8)✓Sol 87✓Nybyg 2019✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.145 kr/m² × 97 m² = 6.707.086 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.924 kr./år
Alpha
-14.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.707.086 kr.
69.145 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
80.862 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.804.366 kr.
70.148 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.361 | 7.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.145 | 6.707.086 kr. | -14.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.154 | 5.931.928 kr. | -23.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.613 | 6.849.492 kr. | -12.1 % | 8 comps samme postnummer, median 323 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.061 | 8.056.949 kr. | +3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.649 | 2.100.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.7%
α (alpha)-14.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.7%
Gross rental/år139.956 kr.
Salgspris6.707.086 kr.
Profit (1 års hold)-996.578 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.9%
α (alpha)-14.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år199.320 kr.
Salgspris6.975.369 kr.
Profit (1 års hold)-668.931 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.4%
α (alpha)-14.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år318.587 kr.
Salgspris7.699.735 kr.
Profit (1 års hold)174.702 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år197.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.244 kr.
− Ejerudgifter/år-57.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.587 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.707.086 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-1.136.534 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-14.5%
Mægler
kr/m² (udbud)80.361 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et moderne hjem midt på det gamle Amagerbro
Lejligheden Er I på udkig efter et hjem med moderne komfort, rene linjer, masser af lys og minimal vedligeholdelse? Så er denne lejlighed svaret på jeres boligdrømme, for den tjekker alle bokse. I kan flytte direkte ind i et lækkert hjem på 97 kvadratmeter, der folder sig ud med kvalitetsmaterialer og gode, store rum. Der er indbygget skabsplads i entréen og på det ene af to fine værelser, der begge fuldendes af franske altaner. Lejlighedens store vinduespartier orienterer sig mod tre verdenshjø