Udbudspris
10.495.000 kr.
91.261 kr/m²
Vores estimat
9.952.691 kr.
86.545 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.2 %
-542.309 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.7 %
Comp-engineP10 71.550 · median 84.729 · P90 106.485 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -5.7%✗115 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 82✓Nybyg 2014✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.545 kr/m² × 115 m² = 9.952.691 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
10.495.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 76.860 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.952.691 kr.
86.545 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.559.820 kr.
91.825 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.048.291 kr.
87.376 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.261 | 10.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.545 | 9.952.691 kr. | -5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.550 | 8.228.277 kr. | -21.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.729 | 9.743.809 kr. | -7.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 470 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 106.485 | 12.245.762 kr. | +16.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.087 | 3.000.000 kr. | -71.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år157.740 kr.
Salgspris9.952.691 kr.
Profit (1 års hold)-449.389 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-5.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år228.120 kr.
Salgspris10.350.799 kr.
Profit (1 års hold)19.099 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år247.054 kr.
Salgspris11.425.689 kr.
Profit (1 års hold)1.112.923 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-76.860 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.740 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)228.120 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.054 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+62.970 kr.
= Tx-omkostning64.820 kr.
+ Tilbudspris10.495.000 kr.
= Total investeret10.559.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.952.691 kr.
− Investeret-10.559.820 kr.
= Spread-607.129 kr.
÷ Investeret÷ 10.559.820 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)91.261 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-15normal
6.200.000 kr.53.913 kr./m²
2014-06-18normal
4.295.000 kr.37.348 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.200.000 kr.2023-10-15 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.2% pa
FMV implicerer17.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot lejlighed med stor altan og egen parkeringsplads
I skønne omgivelser på Islands Brygge finder I denne veldisponerede lejlighed, som kombinerer moderne komfort med en rolig og på samme tid central beliggenhed. Her får I en moderne bolig med masser af lys og luft, hvor byens puls kan nydes i fredelige omgivelser. Som en stor og sjælden fordel i dette område hører der desuden en privat p-plads med til ejendommen, som er en del af en veldrevet ejerforening.Beliggenheden er særdeles attraktiv, da I bosætter jer både roligt og bynært med kort afstan