Udbudspris
13.495.000 kr.
107.960 kr/m²
Vores estimat
12.667.749 kr.
101.342 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-827.251 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Comp-engineP10 70.481 · median 83.358 · P90 108.034 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Fresh handelsdata (2024)
Red flags
- ·α -6.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -6.7%✗125 m² for stor!Comps usikre (8)✓7. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.342 kr/m² × 125 m² = 12.667.749 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
125 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
13.495.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.656 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.667.749 kr.
101.342 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.577.820 kr.
108.623 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.761.673 kr.
102.093 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 107.960 | 13.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.342 | 12.667.749 kr. | -6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.481 | 8.810.100 kr. | -34.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.358 | 10.419.812 kr. | -22.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 189 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 108.034 | 13.504.216 kr. | +0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.200 | 3.150.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.4%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år172.344 kr.
Salgspris12.667.749 kr.
Profit (1 års hold)-737.727 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år248.844 kr.
Salgspris13.174.459 kr.
Profit (1 års hold)-154.517 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.9%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år241.258 kr.
Salgspris14.542.576 kr.
Profit (1 års hold)1.206.014 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (125) × 12 mdr
= Langtidsleje/år255.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)331.500 kr.
− Ejerudgifter/år-82.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)172.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)248.844 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)241.258 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+80.970 kr.
= Tx-omkostning82.820 kr.
+ Tilbudspris13.495.000 kr.
= Total investeret13.577.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.667.749 kr.
− Investeret-13.577.820 kr.
= Spread-910.071 kr.
÷ Investeret÷ 13.577.820 kr.
= Alpha-6.7%
Mægler
kr/m² (udbud)107.960 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-10normal
10.500.000 kr.84.000 kr./m²
2010-06-10normal
5.250.000 kr.42.000 kr./m²
2004-09-20normal
4.395.000 kr.35.160 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
10.500.000 kr.2024-06-10 · 2 år siden
Udbudspris implicerer13.4% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv penthouse med to badeværelser og stor altan
En fantastisk boligoplevelse venter jer på 7. sal, hvor turen går gennem en penthouselejlighed, der imponerer med alt fra sin lækre indretning til sine store vinduespartier, der indrammer udsigten over by og vand.Lejligheden ligger øverst oppe i ejendommen Bryggens Have, som er tegnet af Kim Utzon Arkitekter, og her er der tale om et gennemført kvalitetsbyggeri fra 2005. Her overtager I ikke blot en eftertragtet penthouse, I overtager også en lejlighed, der har en perfekt placering i den sydvest