Udbudspris
7.795.000 kr.
97.438 kr/m²
Vores estimat
7.760.216 kr.
97.003 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.4 %
-34.784 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.1 %
Comp-engineP10 77.267 · median 90.008 · P90 101.893 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1886)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -1.1%✓Stand 8/10✓Sol 95✓Klassisk 1886✓3. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.003 kr/m² × 80 m² = 7.760.216 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1886
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.432 kr./år
Alpha
-1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.760.216 kr.
97.003 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
98.045 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.835.123 kr.
97.939 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.438 | 7.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.003 | 7.760.216 kr. | -0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.267 | 6.181.323 kr. | -20.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.008 | 7.200.616 kr. | -7.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 82 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.893 | 8.151.405 kr. | +4.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.250 | 1.700.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år123.768 kr.
Salgspris7.760.216 kr.
Profit (1 års hold)40.364 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år179.928 kr.
Salgspris8.070.625 kr.
Profit (1 års hold)406.933 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år282.860 kr.
Salgspris8.908.728 kr.
Profit (1 års hold)1.347.968 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-63.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.860 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.760.216 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-83.404 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)97.438 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-22normal
4.495.000 kr.56.188 kr./m²
2018-12-18normal
1.835.000 kr.22.938 kr./m²
2004-02-08normal
1.380.000 kr.17.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.495.000 kr.2020-11-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk Vesterbro-charme med solrig vestvendt altan og smukt lysindfald.
Midt på det eftertragtede Vesterbro, få skridt fra Enghave Plads, finder du denne særdeles flotte og indflytningsklare 3-værelses lejlighed på 3. sal. Her får du en sjælden kombination af klassisk københavnercharme, moderne komfort og en rolig beliggenhed midt i et af byens mest levende kvarterer.Lejligheden er beliggende højt i ejendommen over trækronerne, hvilket giver et fantastisk lysindfald, en skøn fornemmelse af luft og privatliv samt adgang til den vestvendte altan, hvor eftermiddags- og