Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1886)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.3%✓Sol 95✓Klassisk 1886✓3. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.155 kr/m² × 80 m² = 6.972.415 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1886
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.432 kr./år
Alpha
-13.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.972.415 kr.
87.155 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
100.560 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.052.021 kr.
88.150 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
99.938 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.972.415 kr.
87.155 kr./m²
-12.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
21.250 kr./m²
-78.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.8%
α (alpha)-13.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år123.768 kr.
Salgspris6.972.415 kr.
Profit (1 års hold)-948.637 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.1%
α (alpha)-13.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år179.928 kr.
Salgspris7.460.484 kr.
Profit (1 års hold)-404.408 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.0%
α (alpha)-13.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år282.860 kr.
Salgspris8.004.332 kr.
Profit (1 års hold)242.373 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-63.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.860 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.972.415 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.072.405 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-13.3%
Mægler
kr/m² (udbud)99.938 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-22normal
4.495.000 kr.56.188 kr./m²
2018-12-18normal
1.835.000 kr.22.938 kr./m²
2004-02-08normal
1.380.000 kr.17.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.495.000 kr.2020-11-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk Vesterbro-charme med solrig vestvendt altan og smukt lysindfald.
Midt på det eftertragtede Vesterbro, få skridt fra Enghave Plads, finder du denne særdeles flotte og indflytningsklare 3-værelses lejlighed på 3. sal. Her får du en sjælden kombination af klassisk københavnercharme, moderne komfort og en rolig beliggenhed midt i et af byens mest levende kvarterer.Lejligheden er beliggende højt i ejendommen over trækronerne, hvilket giver et fantastisk lysindfald, en skøn fornemmelse af luft og privatliv samt adgang til den vestvendte altan, hvor eftermiddags- og