iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amerika Plads 3A, 3. mf

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.795.000 kr.
79.634 kr/m²
Vores estimat
9.764.719 kr.
79.388 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.3 %
-30.281 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.9 %
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -0.9%✗123 m² for stor✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.388 kr/m² × 123 m² = 9.764.719 kr.
Amerika Plads 3A, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
123 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
9.795.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.036 kr./år
Alpha
-0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.764.719 kr.
79.388 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.855.620 kr.
80.127 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.917.528 kr.
80.630 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.6349.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.3889.764.719 kr.-0.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.4233.250.000 kr.-66.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år214.164 kr.
Salgspris9.764.719 kr.
Profit (1 års hold)123.263 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år302.724 kr.
Salgspris10.155.308 kr.
Profit (1 års hold)602.412 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.5%
α (alpha)-0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år258.733 kr.
Salgspris11.209.897 kr.
Profit (1 års hold)1.613.011 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (123) × 12 mdr
= Langtidsleje/år295.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)383.760 kr.
− Ejerudgifter/år-81.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)214.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)302.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.733 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.770 kr.
= Tx-omkostning60.620 kr.
+ Tilbudspris9.795.000 kr.
= Total investeret9.855.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.764.719 kr.
− Investeret-9.855.620 kr.
= Spread-90.901 kr.
÷ Investeret÷ 9.855.620 kr.
= Alpha-0.9%

Mægler

kr/m² (udbud)79.634 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-02-15normal
3.200.000 kr.26.016 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2006-02-15 · 20 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En unik kombination af vandkig, to altaner og 123 m²

En unik kombination af vandkig, to altaner og 123 m² på Amerika PladsPå en af Københavns mest attraktive adresser, hvor byens puls møder havnens rolige blå nuancer, ligger denne særdeles indbydende bolig på 123 m². Her får I en elegant base på Amerika Plads med vandet som nærmeste nabo, Kastellets grønne volde og Langelinies promenade lige om hjørnet – og med hele to private altaner, der inviterer udelivet helt ind i boligen.Lejligheden byder på en gennemført planløsning, hvor lys, luft og udsyn