iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 39, 3. 4

1302 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.650.000 kr.
97.414 kr/m²
Vores estimat
5.260.033 kr.
90.690 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.9 %
-389.967 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.5 %
Comp-engineP10 78.664 · median 85.806 · P90 93.430 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -7.5%✓KBH-klassiker 1943✓Sol 95✓3. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 90.690 kr/m² × 58 m² = 5.260.033 kr.
Dronningens Tværgade 39, 3. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1943
Udbudspris
5.650.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.160 kr./år
Alpha
-7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.260.033 kr.
90.690 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.685.750 kr.
98.030 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.335.132 kr.
91.985 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.4145.650.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.6905.260.033 kr.-6.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.6644.562.509 kr.-19.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.8064.976.724 kr.-11.9 %8 comps inden for 1 km, median 127 m væk · high confidence
Comp-engine · P9093.4305.418.928 kr.-4.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.8621.500.000 kr.-73.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år108.960 kr.
Salgspris5.260.033 kr.
Profit (1 års hold)-316.757 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.8%
α (alpha)-7.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år154.896 kr.
Salgspris5.470.434 kr.
Profit (1 års hold)-60.420 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.6%
α (alpha)-7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år300.286 kr.
Salgspris6.038.518 kr.
Profit (1 års hold)653.054 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.056 kr.
− Ejerudgifter/år-44.160 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.896 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)300.286 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.900 kr.
= Tx-omkostning35.750 kr.
+ Tilbudspris5.650.000 kr.
= Total investeret5.685.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.260.033 kr.
− Investeret-5.685.750 kr.
= Spread-425.717 kr.
÷ Investeret÷ 5.685.750 kr.
= Alpha-7.5%

Mægler

kr/m² (udbud)97.414 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-08-30family
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
2018-06-25normal
3.150.000 kr.54.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2018-06-25 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rolig oase midt i byen, to solrige altaner og Kay Fiskers karakteristiske arkitektur!

Der er noget helt særligt over at bo i Dronningens Tværgade. Mellem Kongens Have, Nyhavn og Kongens Nytorv finder du denne lyse og indbydende lejlighed i den ikoniske ejendom Christiansgården. Her får du byen lige uden for døren og samtidig et grønt kig, der giver en sjælden ro midt i København.Lejligheden byder på 58 veldisponerede kvadratmeter, hvor det store opholdsrum er boligens naturlige samlingspunkt. Her er god plads til både spisebord, sofaarrangement og hverdagsliv, og fra rummet er de