← Tilbage til on-market
Sankt Nikolaj Vej 2, 4. tv
1953 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
8.295.000 kr.
95.345 kr/m²
Vores estimat
8.366.105 kr.
96.162 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.9 %
+71.105 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.2 %
Comp-engineP10 82.094 · median 93.046 · P90 99.214 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -2%!α +0.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.162 kr/m² × 87 m² = 8.366.105 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
8.295.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.640 kr./år
Alpha
0.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.366.105 kr.
96.162 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.346.620 kr.
95.938 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.478.981 kr.
97.460 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.345 | 8.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.162 | 8.366.105 kr. | +0.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 82.094 | 7.142.165 kr. | -13.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.046 | 8.094.995 kr. | -2.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 147 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.214 | 8.631.596 kr. | +4.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.563 | 2.050.000 kr. | -75.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)0.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år165.600 kr.
Salgspris8.366.105 kr.
Profit (1 års hold)185.085 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)0.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år231.372 kr.
Salgspris8.700.749 kr.
Profit (1 års hold)585.501 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)0.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år309.852 kr.
Salgspris9.604.289 kr.
Profit (1 års hold)1.567.521 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-53.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)165.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)231.372 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)309.852 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.770 kr.
= Tx-omkostning51.620 kr.
+ Tilbudspris8.295.000 kr.
= Total investeret8.346.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.366.105 kr.
− Investeret-8.346.620 kr.
= Spread19.485 kr.
÷ Investeret÷ 8.346.620 kr.
= Alpha0.2%
Mægler
kr/m² (udbud)95.345 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-23normal
5.165.000 kr.59.368 kr./m²
2016-06-30normal
3.995.000 kr.45.920 kr./m²
2014-08-28other
1.500.000 kr.17.241 kr./m²
2011-10-12normal
2.450.000 kr.28.161 kr./m²
2003-12-22normal
1.620.000 kr.18.621 kr./m²
1997-10-05family
415.693 kr.4.778 kr./m²
1997-10-05normal
871.085 kr.10.012 kr./m²
1996-03-28normal
731.429 kr.8.407 kr./m²
1992-12-14normal
556.600 kr.6.398 kr./m²
1992-12-12normal
556.600 kr.6.398 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.165.000 kr.2023-08-23 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.1% pa
FMV implicerer17.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed øverst i ejendommen med stor altan
På Sankt Nikolaj Vej 2 finder du denne veludnyttet 3-værelses lejlighed på 87 m², placeret øverst i ejendommen og med en loftshøjde på hele 3 meter. Boligen har en klassisk Frederiksberg-stemning med høje paneler, stuk, flotte plankegulve og gode, regulære rum, som tilsammen giver lejligheden en rigtig god rumfornemmelse. Hertil kommer nyere køkken og badeværelse samt en stor sydvendt altan mod gården, hvor der er plads til både møblering og afslapning i solen.Lejligheden fremstår lys og indbyde