Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -15.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
- ·Seller CAGR 23.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1965✗α -15.2%✓6. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.359 kr/m² × 44 m² = 3.535.777 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
4.145.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.644 kr./år
Alpha
-15.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.535.777 kr.
80.359 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.171.720 kr.
94.812 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.572.886 kr.
81.202 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.145.000 kr.
94.205 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.535.777 kr.
80.359 kr./m²
-14.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
730.000 kr.
16.591 kr./m²
-82.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.8%
α (alpha)-15.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-13.8%
Gross rental/år60.396 kr.
Salgspris3.535.777 kr.
Profit (1 års hold)-575.547 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.1%
α (alpha)-15.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år88.908 kr.
Salgspris3.783.281 kr.
Profit (1 års hold)-299.531 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.8%
α (alpha)-15.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år178.194 kr.
Salgspris4.059.072 kr.
Profit (1 års hold)65.546 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)123.552 kr.
− Ejerudgifter/år-34.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.194 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.145.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.870 kr.
= Tx-omkostning26.720 kr.
+ Tilbudspris4.145.000 kr.
= Total investeret4.171.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.535.777 kr.
− Investeret-4.171.720 kr.
= Spread-635.943 kr.
÷ Investeret÷ 4.171.720 kr.
= Alpha-15.2%
Mægler
kr/m² (udbud)94.205 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-09normal
2.700.000 kr.61.364 kr./m²
2019-12-17normal
2.295.000 kr.52.159 kr./m²
2019-09-10normal
1.550.000 kr.35.227 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 730.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2024-10-09 · 2 år siden
Udbudspris implicerer23.9% pa
FMV implicerer14.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-9.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veldisponeret lejlighed med stor solrig altan
LEJLIGHED: Velkommen til en indbydende og veludnyttet lejlighed, hvor lys, funktionalitet og hyggelige detaljer går hånd i hånd. Boligen fremstår moderne og velholdt med en gennemtænkt planløsning, der gør hver kvadratmeter brugbar. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det skønne opholdsrum, hvor stue og køkken smelter sammen i et åbent miljø. Her strømmer dagslyset ind gennem de store vinduespartier og skaber en lys og behagelig atmosfære. Fra stuen er der direkte udgang til en dejlig altan,