Udbudspris
3.995.000 kr.
90.795 kr/m²
Vores estimat
3.952.182 kr.
89.822 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.1 %
-42.818 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.7 %
Comp-engineP10 72.423 · median 80.310 · P90 89.858 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
- ·Seller CAGR 21.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1965✗α -1.7%!Comps usikre (8)✓6. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.822 kr/m² × 44 m² = 3.952.182 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
82d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.644 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.952.182 kr.
89.822 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
91.382 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.986.807 kr.
90.609 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.795 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.822 | 3.952.182 kr. | -1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.423 | 3.186.593 kr. | -20.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.310 | 3.533.636 kr. | -11.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 441 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.858 | 3.953.744 kr. | -1.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.591 | 730.000 kr. | -81.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år60.396 kr.
Salgspris3.952.182 kr.
Profit (1 års hold)-8.242 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.5%
α (alpha)-1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år88.908 kr.
Salgspris4.110.269 kr.
Profit (1 års hold)178.357 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år178.194 kr.
Salgspris4.537.105 kr.
Profit (1 års hold)694.479 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)123.552 kr.
− Ejerudgifter/år-34.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.194 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.952.182 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-68.638 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)90.795 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-09normal
2.700.000 kr.61.364 kr./m²
2019-12-17normal
2.295.000 kr.52.159 kr./m²
2019-09-10normal
1.550.000 kr.35.227 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 730.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2024-10-09 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.6% pa
FMV implicerer21.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veldisponeret lejlighed med stor solrig altan
LEJLIGHED: Velkommen til en indbydende og veludnyttet lejlighed, hvor lys, funktionalitet og hyggelige detaljer går hånd i hånd. Boligen fremstår moderne og velholdt med en gennemtænkt planløsning, der gør hver kvadratmeter brugbar. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det skønne opholdsrum, hvor stue og køkken smelter sammen i et åbent miljø. Her strømmer dagslyset ind gennem de store vinduespartier og skaber en lys og behagelig atmosfære. Fra stuen er der direkte udgang til en dejlig altan,