Oscar Pettifords Vej 7, 2. th
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.1% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.722 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.827 | 7.184.410 kr. | +2.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.659 | 6.269.290 kr. | -10.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.340 | 7.230.620 kr. | +3.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 143 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.789 | 7.810.974 kr. | +11.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 2.250.000 kr. | -67.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
3-værelses udsigtslejlighed på Sluseholmen med 2 altaner!
På Oscar Pettifords Vej 7, 2. th., får du en gennemført og meget lys 3-værelses på 2. sal med fantastisk udsigt til fælleden på den ene side og kanallivet på den anden. Lejligheden er velindrettet med et køkken-alrum, der fungerer som boligens midtpunkt. Køkkenet er hvidt med en bordplade i massivt træ, integreret ovn, vinkøler og god skabsplads hele vejen langs væggen. Desuden er der også tilbygget en bar i køkken som adskiller stuen og køkken, men stadig fungere til større arrangementer. Der er plads til både spisebord og en køkkenø, og fra alrummet er der udgang til den sydvendte altan med kig ind til det hyggelige gårdmiljø. Fra den anden altan kigger du ned over kanalen med bådene, videre ud over åbent vand og hele vejen over til det grønne areal på den anden side og med morgensolen i baggrunden. Stuen ligger i forlængelse og er lys med store vinduespartier i fuld højde. Fra stuen er der indgang ind til det ene soveværelse, som er udstyret med lyse trægulve der går igennem hele boligen og binder rummene fint sammen. Begge værelser ligger hver for sig i hver sin ende, og det største har plads til dobbeltseng og skydedørsgarderobe, mens det andet kan bruges som kontor eller børneværelse. Dertil kommer et disponibelt rum ved entréen, som er guld værd til opbevaring, når man bor i lejlighed. Badeværelset er pænt og praktisk med separat bruseniche bag glasvæg, vaskesøjle, samt bordplade i granit med underlimet håndvask og spejl i fuld bredde. Sluseholmen er et af Københavns mest særprægede kvarterer, bygget op omkring kanaler, broer og et maritimt miljø, hvor vandet er en naturlig del af hverdagen. Fra Oscar Pettifords Vej har du kort afstand til promenaderne, Sluseholmen Metro, dagligvarer, caféer og havnebadet, mens kajakker, små både og liv langs kanalerne giver området sin helt særlige stemning. Her bor du roligt på en af boligøerne, men stadig med nem adgang til Teglholmen, Enghave Brygge, Fisketorvet og resten af byen.