Udbudspris
7.995.000 kr.
81.582 kr/m²
Vores estimat
9.028.916 kr.
92.132 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.9 %
+1.033.916 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.2 %
Comp-engineP10 76.893 · median 89.170 · P90 98.310 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
90/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 12.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +12%✓Comps +9%✓Sol 95✓Klassisk 1895✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.132 kr/m² × 98 m² = 9.028.916 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
98 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
49d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.936 kr./år
Alpha
12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.028.916 kr.
92.132 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
82.090 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.146.213 kr.
93.329 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.582 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.132 | 9.028.916 kr. | +12.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.893 | 7.535.519 kr. | -5.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.170 | 8.738.616 kr. | +9.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 377 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.310 | 9.634.331 kr. | +20.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.469 | 2.300.000 kr. | -71.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.4%
α (alpha)12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år174.024 kr.
Salgspris9.028.916 kr.
Profit (1 års hold)1.158.120 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.3%
α (alpha)12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år248.112 kr.
Salgspris9.390.073 kr.
Profit (1 års hold)1.593.365 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.6%
α (alpha)12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast30.6%
Gross rental/år290.556 kr.
Salgspris10.365.196 kr.
Profit (1 års hold)2.610.932 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (98) × 12 mdr
= Langtidsleje/år246.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)321.048 kr.
− Ejerudgifter/år-72.936 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)248.112 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.556 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.028.916 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread984.096 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)81.582 kr.
Mægler&LIVING Kongens Lyngby
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-14normal
5.995.000 kr.61.173 kr./m²
2016-05-12normal
3.750.000 kr.38.265 kr./m²
2010-06-22normal
2.560.000 kr.26.122 kr./m²
2009-04-21family
862.500 kr.8.801 kr./m²
2004-04-11normal
2.075.000 kr.21.173 kr./m²
2002-12-09normal
800.000 kr.8.163 kr./m²
2002-11-28normal
555.000 kr.5.663 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.995.000 kr.2021-03-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FLOT 3V - MED SKØN TAGTERRASSE
Hvis du drømmer om at bo fredeligt, men med storbyens muligheder lige om hjørnet, så læs med. Drømmen bliver nemlig til virkelighed, når du flytter ind i den her indbydende loftslejlighed i svømmehalskvarteret på Frederiksberg. Her bor du under fritlagte loftsbjælker på tredje sal, hvor en generøs loftshøjde kombineret med gennemgående lysindfald forstærker atmosfæren og følelsen af penthouse. Sommerdagene nyder du på din egen sydvendte altan og i en skøn, fælles gårdhave.På adressen står den hi